אחוזי מימון לרכב ולדירה – איך זה עובד וכמה באמת אפשר לקבל

הקדמה – החלום על דירה והמציאות הכלכלית

רכישת דירה בישראל היא אחד החלומות הגדולים של כל משפחה, אך גם אחד האתגרים הגדולים ביותר. בעידן שבו מחירי הנדל״ן רק עולים וההון העצמי הנדרש גדל בהתאם, רבים מוצאים את עצמם מחפשים פתרונות מימון יצירתיים שיאפשרו להם לרכוש דירה גם בלי הון עצמי גדול.
המונחים 100 אחוז מימון, 100 אחוז מימון לדירה, ו־10 אחוז הון עצמי בלבד לקניית דירה, הפכו בשנים האחרונות לביטויים שמושכים תשומת לב, בעיקר מצד זוגות צעירים, יחידים בתחילת הדרך או משפחות שאין ברשותן חסכונות משמעותיים.
אבל האם באמת אפשר לקנות דירה עם מימון מלא מהבנק? האם קיימות דרכים לעקוף את הדרישה להון עצמי של 25% לפחות? ובכן – יש דרכים, אך הן דורשות זהירות, תכנון והבנה עמוקה של השוק הפיננסי.

מה פירוש 100 אחוז מימון

כשמדברים על 100 אחוז מימון, הכוונה היא שהרוכש מקבל מימון מלא לרכישת דירה – כלומר, כל סכום הרכישה ממומן על ידי גורם חיצוני (בדרך כלל בנק או גוף מלווה). המשמעות היא שאין צורך להביא הון עצמי כלל, או שמביאים הון עצמי סמלי בלבד.
בפועל, לפי הוראות בנק ישראל, הבנקים רשאים לתת מימון של עד 75% מערך הנכס לרוכש דירה ראשונה, עד 50% למשפר דיור ועד 70% למשקיע. לכן, הלוואת משכנתא של 100 אחוז מימון לדירה אינה מאושרת רשמית על ידי הבנקים – אך קיימות דרכים עקיפות וחוקיות להגיע לתוצאה דומה.

האפשרויות הקיימות למימון מלא לדירה

1. הלוואת גישור (או השלמת הון עצמי)

אחת הדרכים לקבל 100 אחוז מימון לדירה היא באמצעות שילוב של משכנתא רגילה עם הלוואת גישור נוספת ממקור אחר – למשל מבנק שני, מגוף חוץ־בנקאי או מקרן הלוואות.
כך לדוגמה, אם הבנק מאשר 75% מימון, ניתן לגייס את 25% הנותרים באמצעות הלוואה נוספת לטווח קצר יותר. זה מאפשר לממן את מלוא הסכום, אך יש לקחת בחשבון שההחזרים יהיו גבוהים יותר בשל שתי הלוואות נפרדות.

2. הלוואה כנגד נכס קיים

אם יש למשפחה נכס בבעלותה (כמו דירה ישנה של ההורים), ניתן לקחת עליו הלוואה לכל מטרה ולהשתמש בה כהון עצמי לרכישת דירה חדשה.
במקרים כאלה, בפועל מדובר ב־100 אחוז מימון, אבל מחולק לשתי הלוואות שונות – משכנתא על הדירה החדשה והלוואה על הנכס הקיים.

3. גמ"ח או קרן חברתית לעזרה ברכישת דירה

ישנם גמח"ים ועמותות המספקים הלוואות ללא ריבית או בריבית נמוכה מאוד, במטרה לעזור למשפחות חסרות הון עצמי לרכוש דירה.
למשל, גמ"ח הלוואות לדירה מאפשר לקבל הלוואה של עשרות אלפי שקלים בתנאים נוחים, המשמשת כהון עצמי.
בשילוב עם משכנתא בנקאית, ניתן להגיע בפועל למימון כמעט מלא של הנכס.

4. מימון חוץ־בנקאי

חברות מימון פרטיות מציעות הלוואות משלימות למימון רכישת דירה.
למרות שהריביות שם גבוהות יותר, הן גמישות יותר מהבנקים.
חלקן מציעות מסלולים של 100 אחוז מימון לדירה או 90 אחוז מימון, בעיקר לרוכשים עם דירוג אשראי טוב ויכולת החזר גבוהה.

5. תוכניות ממשלתיות ופרויקטים מיוחדים

מדי פעם המדינה משיקה תוכניות כמו “מחיר למשתכן”, “דירה בהנחה” ו”מחיר מטרה”, שבהן נדרש הון עצמי נמוך יותר – לעיתים רק 10 אחוז הון עצמי בלבד לקניית דירה.
במקרים אלה ניתן לקבל משכנתא על 90% מהנכס, בתנאים מיוחדים לזכאים.

10 אחוז הון עצמי בלבד לקניית דירה – מתי זה אפשרי

במקרים שבהם מדובר ברוכש זכאי, כלומר אדם שאין בבעלותו דירה אחרת ועומד בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון, ניתן להסתפק לעיתים בהון עצמי של 10%.
הבנק מממן 90% מהנכס, והמדינה מסייעת באמצעות ביטוח או ערבות חלקית.
מדובר בהטבה משמעותית, אך היא מוגבלת בזמן, לאזורים מסוימים ולפרויקטים ספציפיים.
לכן חשוב לבדוק באתרי הממשלה ובאתרי הבנקים אילו פרויקטים פתוחים להרשמה ומהם תנאי הזכאות המעודכנים.

היתרונות של 100 אחוז מימון

1. גישה מהירה לדירה – אין צורך להמתין שנים לחיסכון.

2. שימור נזילות – לא חייבים לשבור חסכונות או למכור נכסים קיימים.

3. אפשרות להשקעה בנדל״ן גם ללא הון עצמי – מתאימה במיוחד ליזמים צעירים.

4. פתרון לזוגות צעירים – מאפשר להתחיל את חיי המשפחה בדירה משלהם.

החסרונות והסיכונים

1. התחייבות גבוהה מאוד – כשאין הון עצמי, כל הסיכון נופל על הלווה.

2. ריביות גבוהות יותר – ככל שהמימון גבוה יותר, כך הריבית שמציע הבנק עולה.

3. קושי במחזור או מכירה מוקדמת – ערך הנכס עלול לרדת, והמשכנתא תישאר גבוהה מהשווי.

4. החזר חודשי כבד – 100% מימון משמעותו החזרים גבוהים לאורך שנים רבות.

לכן, לפני שבוחרים בפתרון כזה, חובה לבצע תכנון פיננסי מדויק ולוודא שההחזר החודשי אינו חורג מ־30% מההכנסה המשפחתית נטו.

דרכים חכמות לצמצם הון עצמי נדרש

• שילוב קרנות השתלמות – מורים, עובדי מדינה ואנשי הייטק יכולים להשתמש בקרן השתלמות פתוחה כהון עצמי.

• הלוואה מהמשפחה – פתרון רווח בישראל, שבו ההורים מסייעים בהלוואה פנימית ללא ריבית.

• שיתוף פעולה עם משקיע – רכישת דירה עם שותף שמביא חלק מההון העצמי.

• הלוואה מגמ"ח או קרן רווחה – עוזרת להשלמת סכום קטן שנדרש לצורך המשכנתא.

דוגמה מהשטח

אורן ונעמה, זוג צעיר מנתניה, רצו לרכוש דירה ראשונה בשווי של 1.3 מיליון שקלים. ההון העצמי שלהם עמד על 100 אלף ₪ בלבד – פחות מ־10%.
לאחר פגישה עם יועץ משכנתאות, הם לקחו משכנתא של 75% מהבנק והלוואה נוספת של 20% מגוף חוץ־בנקאי בריבית קבועה נמוכה.
הם שילבו גם הלוואת משפחה קצרה להון העצמי הראשוני, ובכך הגיעו בפועל ל־100 אחוז מימון.
אמנם ההחזרים היו מעט גבוהים, אך בזכות תכנון נכון הצליחו לעמוד בהם, וכעבור חמש שנים החלו להחזיר את ההלוואה השנייה מוקדם מהצפוי.

טיפים חשובים לפני שמבקשים 100 אחוז מימון

1. היוועצו ביועץ משכנתאות עצמאי – הוא ימצא לכם את השילוב המדויק בין בנקים, גופים חוץ־בנקאיים והלוואות פרטיות.

2. בדקו את הדירוג הפיננסי שלכם – דירוג גבוה יאפשר קבלת מימון טוב יותר.

3. הימנעו מהלוואות יקרות מדי – אל תתפתו להבטחות מימון מהיר עם ריביות דו־ספרתיות.

4. תכננו אופק כלכלי של 10 שנים קדימה – קחו בחשבון שינויים בהכנסה, ילדים, חופשות לידה וכו’.

5. אל תשכחו ביטוחים ועמלות – לעיתים ההוצאות הנלוות למשכנתא מוסיפות אלפי שקלים בשנה.

סיכום

האפשרות של 100 אחוז מימון לדירה או אפילו 10 אחוז הון עצמי בלבד לקניית דירה נראית מפתה מאוד – והיא אכן יכולה להפוך את חלום הבית למציאות.
עם זאת, מדובר בצעד פיננסי מורכב שדורש אחריות, שקיפות ותכנון מדויק.
המפתח הוא להבין שהמימון המלא לא מבטל את העלויות – הוא רק דוחה אותן.
הלוואות משלימות, מימון חוץ־בנקאי או עזרה משפחתית יכולים לפתור את הבעיה בטווח הקצר, אך חשוב להיערך היטב לטווח הארוך.
אם עושים זאת נכון, בעזרת יועץ מקצועי ובחירה חכמה של מסלול, ניתן ליהנות מבעלות על דירה גם ללא הון עצמי משמעותי – בצורה חוקית, בטוחה ואחראית.

שאלות ותשובות

האם באמת ניתן לקבל 100 אחוז מימון לדירה מהבנק?
לא ישירות. לפי הוראות בנק ישראל, הבנק רשאי לממן עד 75% מערך הנכס. אך ניתן להשלים את הסכום דרך הלוואות נוספות, קרנות או גופים חוץ־בנקאיים.

מה המשמעות של 10 אחוז הון עצמי בלבד לקניית דירה?
מדובר בתוכניות ממשלתיות או מקרים שבהם המדינה מסייעת בערבות חלקית, כך שהבנק מממן 90% מערך הדירה.

האם מימון מלא מסוכן כלכלית?
כן. כשאין הון עצמי, כל הסיכון מוטל על הלווה. ירידה בערך הנכס או שינוי בהכנסות עלולים לגרום לקושי בהחזרים.

מה ההבדל בין משכנתא רגילה ל־100 אחוז מימון?
במשכנתא רגילה הלווה מביא לפחות 25% הון עצמי. במימון מלא – נלקחות שתי הלוואות שונות כדי לממן את כל הסכום.

האם כדאי לקחת מימון חוץ־בנקאי?
רק אם התנאים ברורים והריבית סבירה. מומלץ לבדוק היטב את כל הסעיפים ולהיעזר ביועץ לפני חתימה.

איך לדעת אם אני זכאי לתוכנית של 10 אחוז הון עצמי בלבד?
ניתן לבדוק באתר משרד הבינוי והשיכון ובאתרי הבנקים, או לפנות ליועץ משכנתאות מומחה לתוכניות “דירה בהנחה” ו”מחיר מטרה”.