אחוז משכנתא מקסימלי-לבדיקת זכאות מהירה להלוואה השאר פרטים עכשיו!

אחוז המשכנתא המקסימלי הוא המונח שמתאר את החלק היחסי מהמחיר הכולל של הדירה שמוסכם בין הרוכש לבין הבנק או הגוף המלווה, וממומן באמצעות המשכנתא. במילים פשוטות, זהו אחוז מהמחיר של הדירה שהבנק נותן במימון, בעוד שהיתר צריך להיות מומן מכספי הרוכש עצמו. כאשר מדובר על אחוז משכנתא מקסימלי, הכוונה היא לסכום הגבוה ביותר שהבנק או המוסד הפיננסי מוכן להעניק כמשכנתא, בהתאם למדיניות שלו ולעיתים בהתאם לדרישות של המדינה או הרגולטור.

בישראל, בדרך כלל אחוז המשכנתא המקסימלי שהבנקים מוכנים להעניק נע סביב 70-75 אחוז ממחיר הדירה, אבל ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל משכנתא בגובה של עד 90 אחוז ואף יותר, אם כי זה לא המצב הרגיל. אחוז המשכנתא המקסימלי תלוי בכמה משתנים, כולל מצב השוק, יכולת ההחזר של הלווה, ערך הדירה, ופרמטרים נוספים שמעריכים את רמת הסיכון של הבנק. בבנק ישראל ישנם כללים ותקנות שמגבלים את אחוזי המימון על מנת להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ולמנוע משברים כלכליים בעקבות מקרים של חדלות פירעון של לווים.

אחוז המימון המקסימלי הוא חשוב לרוכשים כי הוא משפיע ישירות על הסכום שהרוכש צריך להוציא מכיסו כהון עצמי. כאשר אחוז המימון המקסימלי גבוה, זה אומר שהרוכש יכול להוציא פחות כסף מהכיס שלו ולקבל מימון גבוה יותר מהבנק. למשל, אם מחיר הדירה הוא מיליון ש"ח ואחוז המימון המקסימלי הוא 75 אחוז, הבנק ייתן משכנתא בגובה של 750,000 ש"ח והרוכש יצטרך לשים 250,000 ש"ח כהון עצמי. מצד שני, אם אחוז המימון המקסימלי הוא 70 אחוז, הבנק ייתן רק 700,000 ש"ח והרוכש יצטרך לשים 300,000 ש"ח כהון עצמי.

כשהמימון גבוה יותר, כלומר אחוז המימון גדול יותר, הרוכש יכול להיכנס לשוק הנדל"ן בלי להוציא סכום גבוה כהון עצמי. עם זאת, הדבר עלול להשפיע על התנאים של המשכנתא, כמו גובה הריבית, משך הזמן של ההחזר החודשי, והעלויות הנלוות. ככל שהאחוז גבוה יותר, כך יש יותר סיכון לבנק, ולכן הבנקים בדרך כלל גובים ריבית גבוהה יותר על משכנתאות עם אחוז מימון גבוה. המשמעות היא שמי שלוקח משכנתא בגובה של 90 אחוז מהמחיר של הדירה, ייתכן שישלם ריבית גבוהה יותר מאשר מי שלוקח משכנתא בגובה של 70 אחוז.

אחוז המימון המקסימלי גם משפיע על האפשרות למחזור של המשכנתא בעתיד. כאשר אחוז המימון גבוה, זה אומר שללווה יש פחות הון עצמי בדירה ולכן ערך הנכס ביחס לגובה המשכנתא נמוך יותר. במקרה כזה, אם ערך הדירה ירד או אם הבנק ירצה למחזר את המשכנתא בעתיד, ייתכן שהשווי של הנכס לא יהיה מספיק גבוה כדי לכסות את החוב, ולכן הבנק ידרוש תנאים מחמירים יותר או אולי אפילו יחליט שלא לממן את המחזור.

המשמעות של אחוז המימון המקסימלי היא גם במובן של יכולת ההחזר של הרוכש. כאשר לוקחים משכנתא במימון גבוה, החזרי המשכנתא יהיו גבוהים יותר, כי סכום ההלוואה עצמו גדול יותר. זה אומר שבמהלך השנים הראשונות של ההחזר, המשכנתא תדרוש סכום חודשי גבוה יותר, דבר שעשוי להקשות על משפחות או על לווים עם הכנסה בינונית או נמוכה. ריבית גבוהה יותר לצד החזר גבוה יותר משמעותה גם שהתשלום הכולל לאורך זמן יהיה גבוה יותר, ולכן לווים צריכים להעריך את יכולת ההחזר שלהם לפני שהם לוקחים משכנתא בשיעור גבוה.

כדי לקבל משכנתא בשיעור גבוה, הבנק בודק את יכולת ההחזר של הלווה, כלומר את ההכנסות וההוצאות שלו ואת יחס ההחזר להכנסות. ככל שההכנסות של הלווה גבוהות יותר, כך הוא יוכל לשאת בהחזר גבוה יותר, ובכך יהיה סיכוי גבוה יותר לקבל משכנתא בשיעור מימון גבוה. עם זאת, הבנק לא יסתפק רק בהכנסות של הלווה; הוא גם יבחן את היסטוריית האשראי של הלווה, כדי לוודא שאין לו חובות קודמים או בעיות פיננסיות אחרות שיכולות להקשות עליו בהחזר החודשי. כמו כן, הבנק יכול להדריש ביטחונות נוספים או ערבויות אם מדובר במימון גבוה במיוחד.

ישנם מקרים שבהם המדינה מתערבת ומציעה מסלולים מיוחדים שבהם אחוז המימון המקסימלי גבוה יותר. לדוגמה, תוכניות סיוע לרוכשים צעירים או תוכניות של מחיר למשתכן שמאפשרות לרוכשים להשיג מימון גבוה יותר כדי לרכוש דירה ראשונה. תכניות אלו מטרתן להקל על הצעירים שרוצים לרכוש דירה ולא יכולים לגייס את ההון העצמי הנדרש לפי התנאים הרגילים של הבנקים. גם במקרה הזה, המדינה או הגוף המלווה יקבעו את תנאי המימון ואחוז המימון המקסימלי בהתאם ליכולת של הלווה ושל הכלכלה המקומית.

לסיכום, אחוז המשכנתא המקסימלי הוא המרכיב המרכזי בקביעת גובה המשכנתא שהבנק מוכן לתת ללווה ביחס למחיר הדירה. אחוז המימון המקסימלי משתנה בין בנקים ובין מדיניות המדינה, ויש לו השפעה משמעותית על הסכום שהרוכש צריך להוציא מכיסו כהון עצמי, על גובה ההחזר החודשי, על הריבית ועל התנאים הנלווים של המשכנתא. לכן, לפני שלוקחים משכנתא, חשוב להבין את המשמעות של אחוז המימון המקסימלי ואת ההשפעות הכלכליות של המימון הגבוה או הנמוך על היכולת הכלכלית האישית ועל תנאי המשכנתא לאורך זמן.