בטוחות, ערבויות ולווים נוספים במשכנתא – איך הבנקים מגנים על עצמם ומאשרים הלוואות

בטוחה משכנתאות ובטחונות משכנתא – מה הם, למה הם נדרשים ואיך הם משפיעים על קבלת ההלוואה

כאשר אדם מבקש לקחת משכנתא, הבנק נדרש לוודא שהוא יוכל להחזיר את ההלוואה שניתנת לו. מדובר בסכומים גדולים מאוד ובתקופות החזר ארוכות, ולכן הבנק מחפש בטוחה – נכס או התחייבות שמעניקים לו ביטחון שהכסף יוחזר גם במקרה שבו הלווה יתקשה לעמוד בתשלומים. המונחים בטוחה למשכנתא ו־בטחונות משכנתא מתייחסים בדיוק לכך: ההגנה של הבנק על כספו. עם זאת, חשוב לדעת שגם ללווים יש דרכים להגן על עצמם ולבחור את סוג הבטוחה הנכון, כך שהתהליך יהיה מאוזן והוגן לשני הצדדים.

מהי בטוחה במשכנתא

בטוחה היא כל נכס או התחייבות שמובטחת לטובת הבנק בתמורה לקבלת ההלוואה.
הבטוחה המרכזית במשכנתאות היא הנכס עצמו – הדירה או הבית שנרכשים בכספי המשכנתא. הבנק רושם עליו שעבוד בטאבו, מה שאומר שהוא בעל זכות ראשונה על הנכס עד לסיום פירעון ההלוואה.

במילים פשוטות: כל עוד המשכנתא לא נפרעה במלואה, הדירה “משועבדת” לבנק.
אם הלווה לא יעמוד בהחזרים, הבנק רשאי לממש את הבטוחה ולמכור את הנכס כדי להחזיר את כספו.

סוגי בטחונות במשכנתא

מעבר לשעבוד הנכס עצמו, ישנם סוגים נוספים של בטחונות שיכולים לשמש את הבנק בעת מתן ההלוואה, בהתאם לגובה הסיכון:

1. שעבוד נכס נוסף – אם ההון העצמי נמוך או הסיכון גבוה, ניתן לשעבד דירה אחרת או נכס קיים נוסף.

2. ערבים – אנשים שמתחייבים לשלם את ההחזרים אם הלווה לא יוכל לעמוד בהם.

3. פיקדונות או חסכונות – לעיתים הבנק דורש פיקדון כספי כערובה נוספת.

4. ביטוח חיים וביטוח נכס – שניהם משמשים בטחונות עקיפים. ביטוח החיים מבטיח שהמשכנתא תיפרע במקרה מוות של אחד הלווים, וביטוח הנכס מבטיח פיצוי במקרה של נזק למבנה.

5. ערבות מדינה – במקרים מסוימים, כמו משכנתאות לזכאים או לעולים חדשים, המדינה משמשת כערבה חלקית להלוואה.

6. שיעבוד זכויות בנייה או חוזה רכישה – במיוחד ברכישת דירה מקבלן או בפרויקט “מחיר למשתכן”.

איך קובעים אילו בטחונות נדרשים

רמת הבטחונות שהבנק דורש נקבעת לפי כמה גורמים מרכזיים:

• גובה אחוז המימון – ככל שההון העצמי שלך נמוך, הבנק דורש בטחונות חזקים יותר.

• מצב פיננסי והכנסות – לווים בעלי הכנסה גבוהה ויציבה נחשבים בעלי סיכון נמוך יותר.

• דירוג אשראי – ציון אשראי נמוך מעלה את הסיכון בעיני הבנק ולכן גם את הדרישה לבטחונות נוספים.

• סוג הנכס – נכסים בפריפריה או נכסים מסחריים נחשבים מסוכנים יותר להלוואה מאשר דירות במרכזי ערים מבוקשים.

• מטרת ההלוואה – משכנתא לרכישת דירה ראשונה נחשבת בטוחה יותר ממשכנתא להשקעה.

בטוחה עיקרית – שעבוד הנכס

הנכס הוא הבטוחה החשובה ביותר. עם החתימה על הסכם המשכנתא, הבנק רושם שעבוד על הדירה בטאבו או ברשם המשכונות.
המשמעות היא שהלווה לא יכול למכור את הנכס או להעביר אותו לבעלות אחרת בלי אישור הבנק.

כאשר המשכנתא נפרעת במלואה, הבנק מספק אישור סילוק שמאפשר למחוק את השעבוד, והנכס חוזר להיות בבעלות מלאה של הלווה.

בטחונות נוספים במקרים מיוחדים

ישנם מצבים שבהם הבנק מבקש בטחונות מעבר לנכס עצמו:

• משכנתא על קרקע או נכס בבנייה – עד שהבנייה מושלמת, הבנק דורש בטחונות נוספים כגון ערבות בנקאית.

• הלוואת גישור – כאשר הלווה עדיין לא מכר את דירתו הקודמת, הבנק עשוי לבקש שעבוד של שתי הדירות עד לסיום המכירה.

• לווים בגיל מבוגר או עם הכנסה לא יציבה – לעיתים מתבקשת ערבות נוספת או ביטוח חיים מורחב.

האם ניתן לשנות את הבטחונות לאחר לקיחת המשכנתא

כן. עם הזמן, כאשר יתרת ההלוואה קטנה או הנכס עולה בערכו, ניתן לבקש שחרור חלקי של בטחונות.
לדוגמה, אם הייתה משכנתא על שני נכסים ובינתיים הוחזר חלק גדול מההלוואה, הבנק עשוי להסכים להסיר את השעבוד מאחד מהם.

בנוסף, במקרים של מחזור משכנתא, ניתן להחליף בטוחות – למשל לשעבד נכס חדש במקום הנכס הישן.

היתרונות של מתן בטחונות לבנק

1. קבלת ריביות טובות יותר – בטוחה חזקה מפחיתה את הסיכון לבנק ולכן מאפשרת ריביות נמוכות יותר.

2. אישור מהיר יותר להלוואה – כאשר הבנק רואה שיש לו ביטחון, תהליך האישור מתקצר.

3. אפשרות למימון גבוה יותר – בטחונות נוספים מאפשרים להגיע לעיתים ל־80% ואף ל־90% מימון במקרים מיוחדים.

החסרונות או הסיכונים לבעל הנכס

1. שעבוד הנכס – אי עמידה בתשלומים עלולה להביא למימוש הנכס על ידי הבנק.

2. מגבלה על מכירה או העברה – אי אפשר למכור או לשעבד את הנכס שוב בלי אישור הבנק.

3. מורכבות בירוקרטית – הליך הסרת שעבוד או שינוי בטחונות דורש זמן ואישורים רבים.

4. התחייבות לערבים – אם יש ערבים, הם עלולים לשאת באחריות במקרה של חדלות פירעון.

איך לבחור את הבטוחה הנכונה

הבחירה בבטוחה תלויה בגובה ההלוואה וביכולת ההחזר שלך.
אם יש לך דירה קיימת או נכס נוסף, ייתכן שכדאי להשתמש בו כבטוחה כדי לקבל תנאים טובים יותר.
עם זאת, חשוב תמיד לוודא שאתה לא מסכן נכסים יקרי ערך בלי תכנית החזר ברורה.

יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעזור לך לבנות את מבנה הבטחונות הנכון – כך שתשמור על ביטחון אישי תוך השגת תנאים טובים מהבנק.

שאלות ותשובות נפוצות

שאלה: האם ניתן לקחת משכנתא בלי בטחונות בכלל?
תשובה: לא. כל משכנתא מחייבת לפחות בטוחה אחת – לרוב הנכס עצמו.

שאלה: האם ביטוח חיים נחשב בטוחה?
תשובה: כן, זהו סוג של בטוחה עקיפה שמבטיחה את פירעון ההלוואה במקרה מוות של אחד הלווים.

שאלה: האם הבנק יכול לבקש ערבים גם אם יש שעבוד על הנכס?
תשובה: כן. במקרים של סיכון גבוה או הכנסה נמוכה, הבנק רשאי לבקש ערבות נוספת.

שאלה: האם ניתן להמיר בטוחה אחת באחרת?
תשובה: כן, אך רק באישור הבנק ובתנאי שהבטוחה החדשה מספקת ביטחון זהה או גבוה יותר.

שאלה: מה קורה לאחר סיום המשכנתא?
תשובה: הבנק מחויב להוציא מכתב סילוק ולשחרר את כל הבטחונות – הנכס חוזר להיות שלך באופן מלא.

סיכום – בטוחה משכנתאות כמפתח לקבלת מימון

הבנק לא מאשר הלוואה גדולה בלי בטחונות, והבנת הנושא הזה היא מפתח להצלחה בתהליך המשכנתא.
הבטוחה מעניקה לבנק ביטחון – אבל גם לך כלקוח היא יכולה להוות יתרון, כאשר היא מאפשרת ריבית נמוכה, אחוז מימון גבוה יותר ותנאים גמישים.
חשוב להבין היטב מה אתה משעבד, לאילו תנאים אתה מתחייב, וכיצד ניתן לשחרר את הבטוחות בעתיד.
כאשר מתנהלים נכון, עם תכנון פיננסי וליווי מקצועי, בטוחות המשכנתא הופכות מכלי מגביל – לכלי שמאפשר לך להשיג את הבית שלך בתנאים הטובים ביותר ולחיות בראש שקט.