חישוב החזר חודשי משכנתא

קיבלתם הצעה למשכנתא ואתם רוצים להבין איך הגיעו לתשלום החודשי? אין צורך לנחש. אפשר לבדוק את החישוב, לראות כמה מהתשלום מחזיר את החוב וכמה משולם כריבית, ולהשוות מה קורה כאשר מקצרים או מאריכים את התקופה. הדוגמאות שלפניכם מסבירות את הדרך; הן אינן הצעת ריבית או התחייבות לאישור אשראי.

מה צריך לדעת לפני שמחשבים?

אם בודקים משכנתא שכבר קיימת, משתמשים ביתרת הקרן ובתקופה שנותרה, לא בסכום ובתקופה המקוריים. כדאי לקחת את הנתונים מדוח יתרות עדכני של הבנק. שינוי ריבית או פירעון חלקי שבוצעו מאז קבלת ההלוואה יכולים לשנות את התוצאה.

איך מחשבים החזר חודשי בשיטת שפיצר?

בלוח שפיצר, כאשר הריבית אינה משתנה ואין הצמדה, התשלום החודשי נשאר קבוע. ההרכב שלו משתנה: בתחילת הדרך משולם יותר על ריבית, ובהמשך חלק גדול יותר מהתשלום מקטין את הקרן.

• P — סכום ההלוואה או יתרת הקרן לחישוב.
• r — הריבית החודשית בשבר עשרוני.
• n — מספר התשלומים החודשיים שנותרו.
• M — התשלום החודשי המחושב.

בדוגמה שלנו נשתמש ב־600,000 ש״ח, בריבית שנתית נומינלית קבועה של 5%, ללא הצמדה, ל־20 שנה. הריבית החודשית היא 0.05 חלקי 12, ומספר התשלומים הוא 240. התוצאה: כ־3,960 ש״ח בחודש.

בתשלום הראשון הריבית היא 2,500 ש״ח: 600,000 כפול 0.05 חלקי 12. מתוך התשלום, כ־1,460 ש״ח מקטינים את הקרן. לכן אי אפשר לחשב את ההחזר רק באמצעות חלוקת סכום המשכנתא במספר החודשים — פעולה כזאת משמיטה את הריבית.

אותו סכום, תקופה אחרת: כמה משתנה ההחזר?

הטבלה משווה את אותה הלוואה של 600,000 ש״ח, באותה ריבית שנתית נומינלית של 5%, בשפיצר וללא הצמדה. רק התקופה משתנה.

הארכה מ־20 ל־25 שנה מורידה בדוגמה כ־452 ש״ח מהתשלום החודשי, אך מוסיפה כ־101,926 ש״ח לריבית לאורך התקופה. זאת לא המלצה לקצר בכל מחיר: צריך לבחור תשלום שאפשר לעמוד בו, תוך הבנת המחיר של הפריסה.

כל הסכומים מעוגלים לשקל. הסכומים המצטברים חושבו לפני העיגול, ובהנחה שאין שינוי בריבית, פירעון מוקדם, עמלות או ביטוחים.

מה קורה כאשר הריבית גבוהה יותר?

באותה דוגמה, ל־20 שנה, ריבית שנתית נומינלית של 4% נותנת החזר של כ־3,636 ש״ח; ב־5% מתקבלים כ־3,960 ש״ח; וב־6% כ־4,299 ש״ח. אלה שלוש חלופות חישוב מתחילת ההלוואה, לא תחזית לריבית העתידית.

אם הריבית משתנה באמצע התקופה, מחשבים מחדש לפי יתרת הקרן ומספר החודשים שנותרו במועד השינוי, ובהתאם להסכם. במסלול צמוד מדד גם הקרן יכולה להתעדכן. משום כך, ריבית קבועה במסלול צמוד אינה מבטיחה תשלום חודשי קבוע.

איך מחברים כמה מסלולים למשכנתא אחת?

מחשבים כל מסלול בנפרד ומחברים את התשלומים לאותו חודש. אין להסתפק בממוצע פשוט של הריביות כאשר התקופות או שיטות ההחזר שונות.

יחד מתקבלים כ־3,740 ש״ח בחודש בתקופה שבה שני הרכיבים משולמים, בהנחה ששתי הריביות נשארות קבועות. אחרי 20 שנה הרכיב הראשון מסתיים, והרכיב השני ממשיך עוד חמש שנים. זו המחשה חשבונאית בלבד, לא תמהיל מומלץ.

למה התוצאה יכולה להיות שונה מהחיוב בבנק?

פער בחישוב אינו בהכרח טעות של הבנק. בדקו אם החישוב כולל את אותם נתונים: מועד העמדת הכסף, מועד התשלום הראשון, הצמדה, שינוי ריבית, יתרה מעודכנת ותשלומים שנדחו. ביטוח חיים וביטוח מבנה, אם נדרשים, הם הוצאה נוספת גם כאשר אינם חלק מתשלום הקרן והריבית.

בקרן שווה חלק הקרן קבוע, אך התשלום הכולל משתנה עם רכיב הריבית. בגרייס חלקי ייתכן שבתחילה משלמים רק ריבית; בגרייס מלא התשלום נדחה בהתאם להסכם. נוסחת שפיצר הרגילה אינה מתארת לבדה את כל שלבי ההסדרים האלה.

איך משתמשים בחישוב לפני שמחליטים?

השוו את התוצאה ללוח הסילוקין ולהצעה הכתובה. באישור העקרוני חפשו גם את ההחזר הראשון, ההחזר הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות וסך התשלומים החזוי. תחזית אינה תקרה מובטחת, והחזר התחלתי נמוך אינו מספיק כדי להכריע בין הצעות.

להשוואת ההצעות עצמן ראו השוואת ריביות משכנתא. אם נקודת המוצא היא תקציב חודשי נתון ורוצים להבין איזה סכום הלוואה הוא מאפשר, ראו חישוב סכום משכנתא לפי החזר חודשי.

שאלות ותשובות על חישוב החזר חודשי משכנתא

מידע נוסף: בנק ישראל — הסבר על מסלולים ונתוני האישור העקרוני. המידע והחישובים הם להמחשה כללית; התנאים המחייבים מפורטים בהסכם ובמסמכי הגוף המממן.