כמה הון עצמי צריך למשכנתא 2021-לבדיקת זכאות מהירה להלוואה השאר פרטים עכשיו!

כשהשוק הנדל"ני רותח והמחירים עולים, אחד השיקולים המרכזיים עבור כל מי שמעוניין לרכוש דירה הוא כמה הון עצמי עליו להביא לצורך קבלת משכנתא. הון עצמי הוא הסכום של הכסף שיש לאדם כבר עכשיו, שהוא לא הלוואה, שנדרש על מנת לקנות נכס. כלומר, זהו החלק מהדירה שממומן על ידי הכסף שלכם ולא על ידי הבנק. כדי להבין כמה הון עצמי אתם צריכים, יש להכיר את הכללים שקובעים את דרישות הבנקים ואת ההנחות וההגבלות שמגיעות עם כל אחת מהן. במהלך 2021, בנק ישראל עשה מספר שינויים בהנחיות בנוגע להון העצמי הנדרש לרכישת דירה.

בדרך כלל, עבור דירה ראשונה, דרישת ההון העצמי שמציב בנק ישראל היא כ-25% ממחיר הדירה. כלומר, אם אתם רוצים לקנות דירה בשווי מיליון שקל, תצטרכו להוציא מהכיס שלכם לפחות 250,000 שקל. את יתרת הסכום, כלומר את ה-75% הנותרים, תוכלו לקבל כהלוואה מהבנק, שהיא למעשה המשכנתא שתצטרכו להחזיר מדי חודש עם ריבית מסוימת. כל מי שמעוניין לרכוש דירה לראשונה, ומבקש משכנתא, מחויב להראות שההון העצמי שלו עומד בדרישות בנק ישראל. אם מדובר בדירה בשווי מיליון שקל, ולכם יש 250,000 שקל מהון עצמי, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא על הסכום הנותר של 750,000 שקל.

חשוב לציין, אם מדובר במקרה שבו אתם רוצים לקנות דירה להשקעה או דירה שנייה, הדרישות יכולות להיות שונות. במקרים כאלה, הדרישה להון עצמי גבוהה יותר. לרוב, אם אתם קונים דירה שנייה, תדרשו להציג הון עצמי של לפחות 40%-50% משווי הדירה. כלומר, אם הדירה השנייה שאתם רוצים לרכוש שווה מיליון שקל, תצטרכו להביא לפחות 400,000 שקל ויתכן שיותר, ולאחר מכן תוכלו לקבל את היתר מהמימון של הבנק.

ההון העצמי שמציב בנק ישראל הוא קריטי, שכן הוא חלק מההגבלות שמיועדות להבטיח שהלווים לא ימצאו את עצמם במצב שבו הם לא יכולים לעמוד בהחזרים של המשכנתא. כל הנושא של הון עצמי תופס מקום חשוב גם מבחינת ההתנהלות האישית והכלכלית של האדם שמעוניין לרכוש דירה. הבנקים תמיד יעדיפו לראות שללקוח יש הון עצמי מספיק, משום שזו הדרך להראות שהוא מסוגל לממן חלק מהדירה בעצמו, ולו רק כדי לא ליצור סיכון גבוה מדי עבורם. לא כל אדם יכול להרשות לעצמו להגיע להון עצמי כזה, במיוחד אם הוא צעיר וזו הדירה הראשונה שהוא רוכש. במקרים כאלה, אפשר לבקש עזרה מההורים או מבני משפחה אחרים, וזה דבר מאוד מקובל בשוק הנדל"ן בישראל. הרבה פעמים הורים נרתמים לעזור לילדיהם כדי שהם יוכלו להשיג את הסכום הנדרש להון העצמי, בין אם במתנה או בהלוואה.

אבל, אפילו אם יש לכם מספיק הון עצמי, זה לא מספיק לבד על מנת לקבל את המשכנתא. הבנק לא רק בודק את ההון העצמי שלכם, אלא גם את מצבו הכלכלי הכולל של הלווה. כלומר, הוא יבדוק את ההכנסות שלכם, ההוצאות, את התנהלותכם הפיננסית, את היסטוריית האשראי שלכם, את חובותיכם הקיימים ואת יכולת ההחזר שלכם. כך, גם אם יש לכם את ההון העצמי, הבנק יכול להחליט שלא להעניק לכם את המשכנתא אם הוא חושב שההכנסות שלכם לא יאפשרו לכם להחזיר אותה בצורה סדירה. למשל, אם אתם מרוויחים שכר נמוך מדי, יש לכם חובות אחרים או שאתם מתנהלים בצורה כלכלית לא אחראית, הבנק עשוי לא להיענות לבקשה שלכם למשכנתא. על כן, גם אם יש לכם הון עצמי גבוה, חשוב להראות לבנק שאתם מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא. אחת הדרכים להבטיח שהבנק ייתן לכם את המשכנתא היא גם לדעת אילו הכנסות נחשבות בעיניו, כך שאם יש לכם הכנסה נוספת, למשל משני מקומות עבודה או מעסק עצמאי, כדאי להציג אותה.

אם אתם קונים דירה להשקעה, השיקולים הם קצת שונים. בנוסף להון עצמי הגבוה יותר שאתם צריכים להציג, ייתכן שהבנקים יהיו יותר קשוחים במתן משכנתאות להשקעה, במיוחד אם אין לכם ניסיון קודם בניהול נכסים. משכנתאות לדירה להשקעה נחשבות למשכנתאות עם סיכון גבוה יותר, משום שמי שרוכש דירה להשקעה יכול להיתקל בקשיים אם הוא לא מצליח להשכיר אותה או אם מחיר השוק של הנכס יורד. לכן, בנוסף להון עצמי גבוה, אתם גם עשויים להיתקל בדרישות נוספות מצד הבנק. לדוגמה, הבנק עשוי לחייב אתכם בהון עצמי של 40% לפחות על מנת לצמצם את הסיכון. במקרה כזה, אם הדירה שאתם רוצים לרכוש עולה מיליון שקל, תצטרכו להוציא כ-400,000 שקל מהכיס שלכם, והיתר יוכל להיות ממומן באמצעות משכנתא.

יש גם הבדל בין אנשים שיכולים למכור דירה ישנה כדי לקנות דירה חדשה, לבין אנשים שאין להם נכס למכור. אם אתם כבר בעלי דירה קיימת ומוכרים אותה לצורך קניית דירה חדשה, אתם עשויים למצוא את עצמכם עם יותר הון עצמי, שזה יכול להקל עליכם במציאת משכנתא. לדוגמה, אם הדירה הישנה שלכם נמכרת ואתם מצליחים להוציא סכום גבוה, אתם עשויים לצמצם את הצורך להוציא הון עצמי נוסף. במקרה כזה, יתכן שבנק ישראל לא ידרוש מכם להוציא 25% או יותר כהון עצמי, ותוכלו להשתמש בכסף ממכירת הדירה הקודמת כדי לשלם חלק מהדירה החדשה.

אם אין לכם מספיק הון עצמי ואתם לא יכולים לקבל את הסכום הנדרש, ישנן אפשרויות נוספות לשיפור המצב. אחת האפשרויות היא לקחת הלוואות חוץ-בנקאיות ממקורות שונים. עם זאת, כדאי לדעת שהלוואות כאלה ידרשו לרוב ריביות גבוהות יותר, ויכולות להקשות עליכם בעתיד אם לא תצליחו להחזיר אותן. בנוסף, הלוואות כאלה לא תמיד נחשבות לחלק מההון העצמי בעיני הבנק, וזה עלול להקשות על קבלת המשכנתא.

לבסוף, חשוב לזכור שלפני שמתחילים בתהליך של רכישת דירה, יש להתייעץ עם יועץ משכנתאות כדי להבין בדיוק מהו ההון העצמי שאתם צריכים. יועץ כזה יכול לעזור לכם להבין את כל הדרישות של הבנק, מהו היקף המשכנתא שאתם יכולים לקבל, אילו מסמכים תצטרכו להציג, והאם יש דרכים להוריד את עלויות המשכנתא באמצעות מימון חוץ-בנקאי או חיסכון בהוצאות אחרות.