מחיר למשתכן – כמה הון עצמי צריך ואיך מחשבים את אחוז המימון
בדיקת זכאות להלוואה דיגיטלית מהירה!
כתבות שבחרנו במיוחד עבורך!
מחיר למשתכן – כמה הון עצמי צריך ואיך מחשבים את אחוז המימון
מחיר למשתכן – כמה הון עצמי צריך באמת? | אשראי פלוס
תוכנית "מחיר למשתכן" נועדה לאפשר לזוגות צעירים ולמשפחות לרכוש דירה במחיר מוזל –
אך גם דירה מוזלת דורשת הון עצמי כדי להתחיל את התהליך.
השאלה שכולם שואלים היא:
כמה הון עצמי צריך למחיר למשתכן?
ואיך אפשר לגייס אותו בצורה חכמה, גם בלי חסכונות גדולים?
במאמר הזה נסביר בדיוק מהו ההון העצמי הדרוש,
איך מחשבים אותו, מה ההבדל בין הון עצמי להון ראשוני,
ואיך אפשר לגייס את הסכום הדרוש בעזרת פתרונות מימון חוץ־בנקאיים כמו אשראי פלוס.
מה זה הון עצמי?
הון עצמי הוא הסכום שאתה מביא מהכיס שלך לצורך רכישת הדירה.
זה הכסף הראשוני שממנו מתחילים את העסקה –
והוא מהווה תנאי בסיסי לקבלת משכנתא מהבנק.
הבנק לעולם לא ייתן מימון של 100% ממחיר הנכס.
לפי הוראות בנק ישראל, נדרש להציג הון עצמי מינימלי של לפחות 25%–30% ממחיר הדירה.
אבל בתוכנית מחיר למשתכן – זה קצת שונה.
כמה הון עצמי צריך למחיר למשתכן?
בתוכנית מחיר למשתכן,
המדינה מסבסדת חלק ממחיר הדירה ומאפשרת לרוכשים לקבל משכנתא על בסיס מחיר מוזל.
לכן ההון העצמי הנדרש נמוך יותר מאשר בשוק החופשי.
בממוצע, צריך להביא בין 80,000 ₪ ל־300,000 ₪,
תלוי במחיר הדירה, בגודל המשכנתא ובסוג הבנק.
לדוגמה:
דירה שמחירה 1,000,000 ₪ → הון עצמי נדרש סביב 100,000–150,000 ₪.
דירה שמחירה 1,300,000 ₪ → הון עצמי סביב 180,000–250,000 ₪.
דירה שמחירה 1,600,000 ₪ → הון עצמי סביב 250,000–300,000 ₪.
מה ההבדל בין הון עצמי להון ראשוני?
הרבה אנשים משתמשים במונחים האלה לסירוגין,
אבל יש הבדל חשוב ביניהם:
הון ראשוני – כל סכום התחלתי שיש לך לצורך העסקה (כולל חסכונות, מתנות, קרנות וכו’).
הון עצמי – הסכום שהבנק דורש שתשקיע בפועל מהכסף שלך, כדי לאשר את המשכנתא.
לדוגמה: אם יש לך 200,000 ₪ מהורים ועוד 50,000 ₪ מחיסכון –
זה ההון הראשוני שלך.
אם הבנק דורש 250,000 ₪ כהון עצמי – יש לך בדיוק את הסכום הדרוש.
איך מחשבים הון עצמי במחיר למשתכן?
כדי להבין כמה הון עצמי תצטרך, חשוב להבדיל בין שני מחירים שונים:
מחיר הדירה בפועל (הנמוך, לפי התוכנית).
שווי השוק של הדירה (הגבוה, לפי הערכת שמאי).
הבנק מחשב את אחוז המימון לפי הנמוך מבין השניים.
וזה אומר שאם הדירה שווה בשוק 1.4 מיליון ₪ אבל נמכרת לך במחיר למשתכן ב־1.0 מיליון ₪ –
הבנק יחשב את אחוז המימון לפי 1.0 מיליון בלבד,
כלומר תצטרך להביא הון עצמי של לפחות 250,000–300,000 ₪.
דוגמה מספרית פשוטה
| מחיר הדירה (מחיר למשתכן) | אחוז מימון מהבנק | הון עצמי נדרש |
|---|---|---|
| 1,000,000 ₪ | 75% | 250,000 ₪ |
| 1,200,000 ₪ | 75% | 300,000 ₪ |
| 1,400,000 ₪ | 70% | 420,000 ₪ |
כלומר, גם כשהדירה מוזלת – עדיין יש צורך בהון עצמי משמעותי.
אבל החדשות הטובות הן שיש דרכים חכמות לגייס אותו, גם בלי הון גדול מראש.
איך לגייס הון עצמי לדירה במחיר למשתכן?
יש כמה דרכים עיקריות לגייס את ההון הראשוני הנדרש:
1. חסכונות אישיים או קרנות השתלמות
אפשר להשתמש בכספים שנצברו בקרנות חיסכון, קופות גמל או קרנות השתלמות.
רצוי לבדוק את תנאי המשיכה ואת המיסוי לפני.
2. עזרה מההורים
הפתרון הנפוץ ביותר בישראל.
רוב הזוגות הצעירים מקבלים הלוואה או מתנה מההורים כדי להשלים את ההון העצמי.
במקרה כזה, הבנק ידרוש מסמך שמעיד על מתנה ולא על הלוואה.
3. הלוואה חוץ־בנקאית
אם אין מספיק הון עצמי, אפשר לקחת הלוואת גישור או הלוואה חוץ־בנקאית
עד לקבלת המשכנתא או במקביל לה.
הפתרון הזה הפך לפופולרי מאוד – במיוחד בקרב זכאי מחיר למשתכן.
4. הלוואה מקרן פנסיה או ביטוח מנהלים
אפשר למשוך חלק מהכספים שנצברו בקרן הפנסיה בתנאים מסוימים.
זה לא מומלץ לכל אחד, אבל לעיתים זה מאפשר גיוס מהיר.
5. שותפות או משקיע פרטי
יש זוגות שנכנסים לעסקה יחד עם בן משפחה או שותף,
ומחלקים את ההון והזכויות בדירה.
הלוואת גישור למחיר למשתכן
הלוואת גישור היא פתרון אידיאלי למי שזכה במחיר למשתכן אבל חסר לו הון עצמי זמני.
היא מאפשרת לגשר על הפער עד שייכנסו כספים ממקור אחר (מכירת רכב, ירושה, קרן השתלמות וכו’).
ב-אשראי פלוס, לדוגמה, ניתן לקבל הלוואת גישור מהירה וגמישה –
עם החזר מותאם ובלי צורך בערבים.
כך אתה יכול לעמוד בדרישות הבנק ולשמור על הזכייה שלך בתוכנית.
יתרונות וחסרונות בתוכנית מחיר למשתכן
יתרונות:
דירה חדשה במחיר נמוך בעשרות אחוזים מהשוק.
תנאי משכנתא נוחים לזכאים.
אפשרות להתחיל עתיד כלכלי בבעלות פרטית.
חסרונות:
מיקום לא תמיד במרכזי הביקוש.
הגבלת מכירה (בד"כ 5–7 שנים).
דרישה להון עצמי גם מצד רוכשים צעירים.
לכן חשוב מאוד לתכנן נכון את כל ההיבטים הכלכליים מראש.
טעויות נפוצות שצריך להימנע מהן
לחשוב ש”מחיר למשתכן” לא דורש הון עצמי בכלל – זה לא נכון.
לא לבדוק עם הבנק מראש מה אחוז המימון המקסימלי.
לקחת הלוואות קצרות מדי וליצור עומס תשלומים.
לא לכלול הוצאות נוספות כמו עורך דין, מס רכישה, ריהוט וכו’.
תכנון נכון יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמנוע בעיות בהמשך.
אשראי פלוס – הדרך החכמה לגייס הון עצמי
ב-אשראי פלוס אנחנו מתמחים בעזרה לזכאי מחיר למשתכן,
ומספקים פתרונות גישור ומימון שמאפשרים להשלים את ההון הדרוש.
✔️ הלוואות חוץ־בנקאיות חוקיות ומפוקחות.
✔️ אישור מהיר תוך ימים ספורים.
✔️ ריבית הוגנת לפי חוק האשראי החוץ־בנקאי.
✔️ ליווי אישי עד קבלת המשכנתא.
✔️ התאמה מלאה לדרישות הבנק.
המטרה שלנו היא לעזור לך לא לאבד את הזכייה –
ולממש את החלום על דירה משלך.
סיכום
תוכנית מחיר למשתכן היא הזדמנות נדירה לקנות דירה חדשה במחיר מופחת,
אבל כדי להיכנס לעסקה – חייבים להציג הון עצמי מינימלי.
ברוב המקרים, מדובר על 10%–25% ממחיר הדירה,
תלוי במחיר ובתנאי הבנק.
גם אם אין לך את כל ההון הדרוש – אל תוותר.
יש דרכים חוקיות, חכמות ובטוחות לגייס את הסכום,
וב-אשראי פלוס נלווה אותך שלב אחר שלב עד שתעמוד בכל התנאים ותשלים את העסקה.
מחיר למשתכן אחוז מימון – כמה באמת אפשר לקבל? | אשראי פלוס
אם זכית בפרויקט מחיר למשתכן, סביר ששאלת את עצמך:
כמה מימון הבנק באמת נותן?
האם זה שונה מרכישה רגילה?
ומה צריך לדעת לפני שחותמים על המשכנתא?
האמת היא שבמסגרת מחיר למשתכן יש כמה יתרונות משמעותיים מבחינת אחוזי המימון – אבל גם כמה תנאים חשובים שצריך להכיר.
בוא נעשה סדר.
מהי תוכנית מחיר למשתכן בקצרה
תוכנית מחיר למשתכן נועדה לעזור לזוגות צעירים, יחידים ומשפרי דיור לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.
המדינה משווקת קרקעות במחירים מופחתים לקבלנים, והם מחויבים למכור את הדירות לזכאים במחירים נמוכים יותר.
המשמעות: אתה קונה דירה חדשה במחיר מוזל, ולעיתים ההנחה מגיעה גם ל־200–300 אלף שקלים לעומת מחיר שוק רגיל.
מה זה אחוז מימון ולמה זה חשוב
אחוז המימון הוא היחס בין סכום ההלוואה שאתה לוקח לבין שווי הנכס שאתה רוכש.
לדוגמה:
אם הדירה שווה 1,000,000 ₪ ואתה לוקח משכנתא של 750,000 ₪ – אחוז המימון שלך הוא 75%.
הבנקים קובעים מגבלות ברורות על אחוז המימון, כדי לוודא שלקוח לא נכנס לסיכון גבוה מדי.
כמה מימון נותן הבנק ברכישה רגילה
לפי הוראות בנק ישראל:
דירה ראשונה: עד 75% מימון משווי הנכס.
דירה חלופית (משפרי דיור): עד 70% מימון.
דירה להשקעה: עד 50% מימון בלבד.
זה אומר שברכישה רגילה, אם הדירה עולה מיליון שקלים – תצטרך להביא לפחות 250,000 ₪ הון עצמי.
אז מה משתנה במחיר למשתכן?
במסגרת מחיר למשתכן, יש יתרון משמעותי:
הבנק מחשב את אחוז המימון לפי שווי השוק של הדירה, ולא רק לפי המחיר שאתה משלם בפועל.
לדוגמה:
אם זכית בדירה שמחירה על פי חוזה הוא 1,100,000 ₪, אבל שמאי קובע ששווי השוק שלה הוא 1,400,000 ₪ –
הבנק יתחשב בשווי השוק הגבוה, וכך תוכל לקבל הלוואה גבוהה יותר באותו הון עצמי.
דוגמה מספרית
נניח:
מחיר חוזה מחיר למשתכן: 1,100,000 ₪
שווי שמאי בשוק החופשי: 1,400,000 ₪
אחוז מימון מותר: 75%
הבנק מאפשר לך לקחת 75% מימון משווי השוק (1,400,000 ₪ × 75% = 1,050,000 ₪).
כלומר, תצטרך להביא הון עצמי של כ־50,000 ₪ בלבד.
זה היתרון המרכזי של מחיר למשתכן – אתה מקבל הנחה וגם יכול לממן יותר.
כמה אחוז מימון באמת אפשר לקבל
בפועל, רוב הבנקים מאפשרים:
עד 75% משווי השוק של הדירה,
כאשר ההלוואה לא תעלה על המחיר בפועל לפי החוזה.
במקרים שבהם השמאי מעריך שווי גבוה במיוחד – ייתכן שבפועל אחוז המימון שלך יגיע לכ־85%–90% מהעלות שאתה משלם, אבל טכנית זה עדיין נחשב 75% מהשווי הרשמי.
תנאים חשובים לאישור המימון
כדי שהבנק יאשר את המימון המקסימלי, עליו לוודא כמה דברים:
שווי שמאי מאושר – רק שמאי מוסמך שמופיע ברשימת הבנק יכול לקבוע את שווי השוק.
הכנסה חודשית מספקת – יחס ההחזר לא יעלה על כ־40% מההכנסה נטו של משק הבית.
היסטוריית אשראי תקינה – ללא הגבלות או עיכובים משמעותיים בהחזרים.
הון עצמי מינימלי – גם אם השווי גבוה, הבנק יבקש שתציג הון עצמי בסיסי (לרוב 100–150 אלף ₪).
עמידה בקריטריונים של מחיר למשתכן – זכאות בתוקף, חוזה מול היזם והוכחות מימון עצמי.
יתרונות של אחוז מימון גבוה במחיר למשתכן
✅ מאפשר כניסה לדירה גם עם הון עצמי נמוך יחסית.
✅ חוסך צורך בהלוואות חוץ-בנקאיות יקרות.
✅ מאפשר לרכוש דירה טובה יותר במסגרת התקציב שלך.
✅ נותן יותר גמישות תכנונית מבחינת פריסת תשלומים והחזרים.
חסרונות שחשוב לקחת בחשבון
⚠️ אחוז מימון גבוה פירושו סיכון גבוה יותר – אם ההכנסות משתנות, יהיה קשה יותר לעמוד בהחזרים.
⚠️ ההחזרים החודשיים גבוהים יותר, והריבית עשויה להיות מעט גבוהה יחסית.
⚠️ במקרה של מכירת הדירה בטווח קצר – ייתכן שלא תרוויח, מאחר והחלק שהחזרתה לבנק גבוה יותר.
לכן תמיד כדאי לשקול את גובה ההחזר ביחס להכנסה שלך ולא רק “מה הבנק מאשר”.
טיפים חשובים לפני שמבקשים מימון
בצע הערכת שמאי מוקדמת – זה יכול להשפיע על אחוז המימון שתקבל.
אל תסתפק בבנק אחד – השווה לפחות שלוש הצעות.
בדוק אפשרות לגרייס (דחיית תשלומים) אם הדירה עוד לא נמסרה.
התייעץ עם יועץ משכנתאות בלתי תלוי – הוא יודע איך למקסם את אחוז המימון בצורה חוקית.
בדוק את כל העלויות הנלוות – רישום, עו"ד, ביטוח משכנתא, ריבית משתנה ועוד.
סיכום
בתוכנית מחיר למשתכן ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר לעומת רכישה רגילה — לרוב עד 75% משווי השוק של הדירה.
במקרים מסוימים, זה מתורגם בפועל למימון של כמעט 90% ממחיר העסקה שלך, וזה יתרון משמעותי לזוגות צעירים או למי שחסך פחות הון עצמי.
עם זאת, חשוב לזכור שאחוז מימון גבוה הוא גם התחייבות גבוהה.
לפני שחותמים על משכנתא – כדאי לבדוק, להשוות ולוודא שהתנאים תואמים את היכולת הכלכלית שלך לטווח ארוך.
ב-אשראי פלוס נוכל לעזור לך לבדוק את אחוז המימון המדויק שמגיע לך, להשוות הצעות אמיתיות מהבנקים, ולבנות תוכנית מימון חכמה שתאפשר לך להיכנס לדירה בביטחון.
מחיר למשתכן ללא הון עצמי – כל האמת על האפשרות לרכוש דירה בלי חסכונות | אשראי פלוס
עבור רוב הישראלים, רכישת דירה היא החלום הגדול ביותר — אבל גם האתגר הכלכלי המשמעותי ביותר.
תוכנית מחיר למשתכן נועדה לעזור בעיקר לזוגות צעירים, חיילים משוחררים ורווקים לרכוש דירה במחיר מופחת, אך עדיין עולה השאלה הגדולה:
האם אפשר לקנות דירה במסגרת מחיר למשתכן ללא הון עצמי בכלל?
בוא נבדוק את התמונה המלאה — מה החוק אומר, מה קורה בפועל, ואילו פתרונות מימון קיימים למי שאין לו הון עצמי גבוה.
מהי תוכנית מחיר למשתכן?
מדובר בתוכנית ממשלתית שמטרתה לאפשר לזכאים לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.
המדינה משווקת קרקעות ליזמים במחיר מוזל, והם מציעים דירות בהנחות משמעותיות — לעיתים עשרות ואף מאות אלפי שקלים פחות מהמחיר הרגיל.
אבל חשוב לדעת: גם אם מחיר הדירה נמוך יותר, עדיין צריך לעמוד בתנאי המימון של הבנק — ובמרכזם עומד ההון העצמי.
כמה הון עצמי באמת צריך?
לפי הנחיות בנק ישראל, הרוכש חייב להביא לפחות 10%–25% הון עצמי, בהתאם לשווי הדירה וסוג העסקה.
בתוכנית מחיר למשתכן, המינימום בפועל הוא לרוב:
כ־100,000 ₪ באזורים מרכזיים.
כ־60,000 ₪ באזורים שבהם יש מענק מקום (כמו בפריפריה).
כלומר – זה אמנם “הון עצמי נמוך”, אבל לא “אפס הון עצמי”.
הבנק תמיד דורש השתתפות מסוימת מצד הרוכש, גם אם מדובר בהנחה גדולה במחיר הדירה.
למה אי אפשר באמת בלי הון עצמי?
הבנק דורש ביטחון – ללא הון עצמי אין ערובה להחזר ההלוואה.
החוק מגביל מימון מלא – בנקים בישראל רשאים להעמיד עד 75% מימון משווי הדירה בלבד.
גם בפרויקטים ממשלתיים – המימון מחושב לפי שווי שמאי, לא לפי מחיר ההנחה.
יש הוצאות נוספות – עורך דין, ביטוחים, שיפוצים וריהוט – שאינם חלק מהמשכנתא.
לכן, גם אם הדירה במסגרת מחיר למשתכן, תידרש להון עצמי מינימלי כדי לעמוד בתנאים.
אז איך בכל זאת אפשר להיכנס לדירה?
הבשורה הטובה היא שיש כמה פתרונות יצירתיים שאפשר לשקול:
1. הלוואת גישור על חשבון חסכונות או קופות קיימות
אם יש לך קרן השתלמות, פנסיה או חיסכון עתידי, ניתן לעיתים לקחת הלוואת גישור זמנית על חשבונם, שתשמש כהון עצמי.
2. מימון חוץ-בנקאי
חברות מימון פרטיות מאפשרות מימון משלים להון העצמי – במיוחד לרוכשי דירה ראשונה.
היתרון: ניתן לגשר על הפער הקטן שנשאר בלי להמתין לאישור מהבנק.
3. סיוע מהמשפחה
במקרים רבים, הון עצמי מתקבל כהלוואה או מתנה מההורים.
הבנק מכיר בזה כל עוד יש תיעוד של המקור.
4. “הלוואת זכאים” בתנאים מועדפים
לזכאים לפי משרד הבינוי והשיכון קיימות הלוואות משלימות בריבית נמוכה, שיכולות להוות חלק מההון העצמי בפועל.
5. תכנון פיננסי חכם
לפני שנכנסים לפרויקט, כדאי לבדוק עם יועץ משכנתאות מקצועי איך ניתן לבנות תמהיל הלוואות שיקל על העמידה בתנאים, במיוחד במקרים של הון עצמי נמוך.
דוגמה מספרית פשוטה
נניח שהדירה שאתה רוצה עולה 1,000,000 ₪ במסגרת מחיר למשתכן.
הבנק מוכן לממן עד 75% = 750,000 ₪.
אתה צריך להביא 250,000 ₪ הון עצמי.
אבל בתוכנית מחיר למשתכן, בזכות ההנחה על הקרקע, השמאי קובע ששווי השוק הוא 1,200,000 ₪.
כעת המימון יכול להיות 75% משווי השוק (כלומר 900,000 ₪) —
מה שאומר שאתה צריך להביא רק 100,000 ₪ הון עצמי.
אם תקבל הלוואה חוץ-בנקאית או הלוואת זכאים בסכום זה – תוכל להשלים את העסקה, גם בלי חסכונות גדולים.
יתרונות בתוכנית מחיר למשתכן
✅ מחיר נמוך ממחיר השוק – הנחה שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים.
✅ עדיפות לרוכשי דירה ראשונה – שמתקשים לעמוד בתנאי השוק הרגילים.
✅ אפשרות למענק מקום בפריפריה – שמקטין עוד יותר את הצורך בהון עצמי.
✅ תנאי מימון נוחים – הבנקים מתייחסים אל הפרויקטים כחלק ממדיניות ממשלתית יציבה.
חסרונות שכדאי לדעת
⚠️ לא באמת אפס הון עצמי – גם אם יש הנחה גדולה, תמיד תצטרך להשקיע סכום מסוים.
⚠️ תהליך ארוך ומסורבל – נדרש רישום להגרלות, המתנה לפרויקט ואישור זכאות.
⚠️ מגבלות מכירה – בדרך כלל לא ניתן למכור את הדירה במשך כמה שנים.
⚠️ תלות בשמאות הבנק – השמאי קובע את השווי ולא בהכרח היזם או הקבלן.
איך אשראי פלוס יכולה לעזור?
ב-אשראי פלוס אנחנו מלווים רוכשים בתהליכי מימון מלאים לדירה במסגרת תוכניות ממשלתיות.
אנחנו בודקים עבורך:
כמה הון עצמי אתה באמת צריך.
אילו הלוואות משלימות זמינות לך.
מהו התמהיל המשתלם ביותר עבורך לפי דירוג האשראי שלך.
כל זה ללא התחייבות וללא עלות מוקדמת — כדי שתדע מראש מה האפשרויות שלך לפני שתחתום על חוזה.
סיכום
תוכנית מחיר למשתכן אכן מאפשרת לרבים להגשים את החלום של רכישת דירה, גם בלי הון עצמי גבוה —
אבל חשוב להבין שאין דבר כזה ללא הון עצמי בכלל.
תמיד יהיה צורך בהשתתפות מסוימת, גם אם היא נמוכה משמעותית מהרגיל.
עם זאת, תכנון חכם, ליווי מקצועי ובחירה נכונה של מסלול מימון –
יכולים להפוך את העסקה לאפשרית, ריאלית ובטוחה.