מחשבון משכנתא לפי הון עצמי

מחשבון משכנתא לפי הון עצמי: מתחילים מתקציב הרכישה

כמה דירה אפשר לשקול לקנות עם הכסף הקיים, וכמה הון נוסף חסר לנכס שמצאתם? המחשבון מפריד בין הכסף הכולל, הסכום שנשמר להוצאות ולהפתעות, וההון שבאמת נשאר לתשלום מחיר הדירה.

איך משתמשים במחשבון?

1. מזינים הון עצמי כולל שמיועד לעסקה.
2. מזינים בנפרד סכום להוצאות נלוות ולרזרבה. סכום זה יורד מההון לפני החישוב.
3. בוחרים דירה יחידה, חליפית או להשקעה לפי סיווג העסקה.
4. לבדיקת נכס מסוים מוסיפים מחיר רכישה ושווי שמאות, אם ידוע.
5. מזינים ריבית ותקופה לצורך אומדן ההחזר בלבד ולוחצים על חישוב.

אם אין נכס מסוים, משאירים מחיר ושמאות 0. כדי לתכנן תמהיל אחרי קביעת סכום ההלוואה, עוברים למחשבון לחישוב משכנתא לפי מסלולים.

תקרות המימון ברכישה רגילה

התקרות מבוססות על הסברי בנק ישראל בנושא משכנתאות. החישוב בטבלה מניח ששווי הנכס לצורך המימון אינו נמוך ממחיר הרכישה. אלה אינן הבטחות לאישור, והבנק יכול לאשר סכום נמוך יותר. סיווג העסקה נבדק לפי נסיבותיה.

דוגמה: 600,000 ₪ הון כולל

אם שומרים 100,000 ₪ להוצאות ולרזרבה, נשארים 500,000 ₪ למחיר הדירה. בדירה יחידה ובהנחת 75% מימון, תקרת המחיר לפי ההון בלבד היא 2,000,000 ₪, והמשכנתא בתקרה היא 1,500,000 ₪. באותה דוגמה, ריבית קבועה של 5% ל־300 חודשים יוצרת החזר משוער של כ־8,769 ₪ בחודש, לפני ביטוחים. זו המחשה לכך שהון עצמי מספיק אינו בהכרח החזר חודשי מתאים.

מה משתנה כאשר השמאות נמוכה?

בבדיקת נכס מסוים, המחשבון מכפיל את הנמוך מבין המחיר והשמאות בשיעור המימון. למשל, מחיר של 1,800,000 ₪ ושמאות של 1,700,000 ₪ בדירה יחידה נותנים תקרת משכנתא של 1,275,000 ₪. אם ההון הפנוי למחיר הדירה הוא 500,000 ₪, נדרשת משכנתא של 1,300,000 ₪ ולכן חסרים 25,000 ₪ נוספים.

שדה שמאות 0 אומר שהשווי אינו ידוע, ואז החישוב מניח את מחיר הרכישה. הוא אינו קובע שזו תהיה תוצאת השמאות בפועל. שווי שמאות שהוזן אינו משנה את תקרת המחיר הכללית, אלא רק את בדיקת הנכס המסוים.

הנוסחאות מאחורי התוצאה

אומדן ההחזר משתמש בשיטת שפיצר במסלול אחד ללא הצמדה ובריבית שאינה משתנה. בריבית 0 הוא מחלק את ההלוואה במספר החודשים. הסכומים מעוגלים לשקלים בתצוגה. האומדן אינו משקלל ביטוחים, עמלות או שינויי ריבית.

אילו הוצאות לכלול?

הזינו הערכה כוללת המתאימה לעסקה שלכם: מס רכישה ככל שחל, שירותים משפטיים, תיווך אם קיים, שמאות, רישום, מעבר, תיקונים ורזרבה. אין כאן חישוב אוטומטי של מס או מחירון שירותים. אם מתוכננת רכישה יקרה יותר, עדכנו גם את תקציב ההוצאות ולא רק את מחיר הדירה.

משפרי דיור צריכים לחשב את הסכום נטו שיישאר ממכירת הדירה לאחר סילוק חוב והוצאות, ולבחון מתי הכסף יהיה זמין. המחשבון אינו מדמה את תזרים המכירה והרכישה או הלוואת גישור.

מתי נדרשת בדיקה נפרדת?

דירה בהנחה ותכניות מסובסדות, בנייה עצמית, רכישה בשלבים והלוואה לכל מטרה אינן נכללות בחישוב הזה. יש לבדוק את התנאים הרלוונטיים לעסקה. גם כסף שמקורו בהלוואה אינו פותר אוטומטית פער בהון: הוא יוצר התחייבות נוספת שיש להביא בחשבון בבדיקת ההחזר.

שאלות נפוצות על חישוב לפי הון עצמי

עודכן בספטמבר 2026. המחשבון מספק המחשה בלבד ואינו אישור מימון או תחליף לבדיקה אישית.