מימון משכנתא – מסלולים, שיעורי מימון ומדרגות זכאות

מדרגות משכנתא ודרגות משכנתא – איך זה עובד ומה חשוב לדעת לפני שלוקחים הלוואה לדיור

כשמדברים על משכנתאות, רבים נתקלים במושגים כמו מדרגות משכנתא או דרגות משכנתא ואינם מבינים בדיוק למה הכוונה. שני המונחים הללו מתייחסים לשני היבטים שונים של עולם המימון – מצד אחד, לשיעורי המימון והיחס בין ההון העצמי לגובה המשכנתא (מדרגות מימון), ומצד שני, לסדר הקדימויות של הבנקים או הגופים המממנים במקרה שבו יש כמה משכנתאות על אותו נכס (דרגות שעבוד).
כדי להבין לעומק איך זה עובד, נפרט את שני המונחים ונסביר כיצד הם משפיעים על תנאי המשכנתא שלך.

מדרגות משכנתא – רמות המימון שאפשר לקבל

המונח מדרגות משכנתא מתאר את שיעור המימון שהבנק או הגוף המממן מוכן להעמיד לרוכש הדירה, בהתאם להון העצמי שהוא מביא ולסוג העסקה.
במילים פשוטות – ככל שיש לך יותר הון עצמי, כך אתה נמצא במדרגה טובה יותר, תקבל ריבית נמוכה יותר ותנאים נוחים יותר.
הבנקים מחלקים את רמות המימון למדרגות קבועות לפי הנחיות בנק ישראל.

מדרגות המימון לפי סוג רוכש

1. דירה ראשונה: ניתן לקבל מימון עד 75% משווי הנכס.

2. משפר דיור: ניתן לקבל מימון עד 70%.

3. דירה להשקעה: מימון של עד 50% בלבד.

כל מדרגה משפיעה על ריבית המשכנתא – ככל שאתה מממן חלק קטן יותר דרך הבנק, כך הריבית תהיה נמוכה יותר, משום שהבנק לוקח פחות סיכון.

דוגמה

אם אתה רוכש דירה בשווי מיליון שקלים:

• עם הון עצמי של 250 אלף ₪ (מימון 75%) – אתה נמצא במדרגת המימון הגבוהה ביותר.

• עם הון עצמי של 400 אלף ₪ (מימון 60%) – אתה יורד מדרגה ומקבל ריבית נמוכה יותר.

• עם הון עצמי של 500 אלף ₪ (מימון 50%) – תנאי הריבית ישתפרו עוד יותר.

הבנקים משתמשים במדרגות האלה כדי לתמחר את הריבית ולבחון את רמת הסיכון של כל לקוח.

איך מדרגות המשכנתא משפיעות על הריבית

ריבית המשכנתא מורכבת ממספר גורמים: ריבית בנק ישראל, תחרות בין הבנקים, והכי חשוב – רמת הסיכון של הלקוח.
הבנק מתייחס אליך כלווה לפי המדרגה שבה אתה נמצא:

• מדרגה גבוהה (מימון גבוה, הון עצמי נמוך): סיכון גבוה → ריבית גבוהה יותר.

• מדרגה נמוכה (מימון נמוך, הון עצמי גבוה): סיכון נמוך → ריבית נמוכה יותר.

לכן, לפעמים שווה להתאמץ להגדיל את ההון העצמי אפילו ב־50,000 ₪, אם זה מאפשר לעבור למדרגה נמוכה יותר ולקבל ריבית זולה יותר לטווח של עשרות שנים.

מדרגות ריבית בתוך המשכנתא

ישנם מקרים שבהם גם בתוך המשכנתא עצמה יש מדרגות שונות של ריבית לאורך השנים.
לדוגמה:

• בשנים הראשונות – ריבית נמוכה יותר (כדי להקל על ההתחלה).

• בהמשך – הריבית עולה בהדרגה לפי לוח סילוקין שנקבע מראש.

זה נקרא משכנתא מדורגת או משכנתא עם מדרגות ריבית, והיא מתאימה בעיקר למי שמצפה להעלאה בהכנסה בעתיד ורוצה החזר חודשי נמוך בשנים הראשונות.

דרגות משכנתא – סדר קדימויות של השעבודים

המונח דרגות משכנתא מתייחס לסדר שבו הבנקים או הגופים המממנים רשומים כבעלי זכות על הנכס במקרה של מימוש או חדלות פירעון.
כלומר, אם קיימות כמה משכנתאות או הלוואות על אותו נכס – חייב להיות ברור מי הגורם שיקבל את כספו ראשון במקרה שהנכס ימומש.

הדרגות העיקריות

1. דרגה ראשונה: הבנק הראשון שנתן את המשכנתא רשום כבעל הזכות הראשונה על הנכס.

2. דרגה שנייה: בנק או גוף מימון אחר שנתן הלוואה נוספת על אותו נכס, רק לאחר קבלת אישור מהבנק הראשון.

3. דרגה שלישית: נדירה יחסית, אך קיימת במקרים של הלוואות חוץ־בנקאיות קטנות עם בטחונות נוספים.

דוגמה מעשית

נניח שאתה לוקח משכנתא מבנק א' בגובה 800,000 ₪, ועל הנכס נרשם שעבוד מדרגה ראשונה לטובת אותו בנק.
לאחר שנה אתה נזקק לעוד הלוואה ומבקש אותה מבנק ב' – הבנק השני יוכל לרשום שעבוד מדרגה שנייה, כלומר הוא יקבל את כספו רק אחרי שבנק א' יקבל את שלו במקרה של מכירה כפויה של הנכס.

מה חשוב לדעת על דרגות משכנתא

• הבנק בעל הדרגה הראשונה הוא זה שמחזיק בשליטה המלאה על הנכס מבחינת בטחונות.

• בנקים אחרים לא יכולים לרשום משכנתא בדרגה נמוכה יותר בלי אישורו.

• ריבית המשכנתא בדרגה שנייה לרוב גבוהה יותר, כי הסיכון של המלווה גדול יותר.

• במקרים מסוימים, ניתן למחזר משכנתא ולשנות את הדרגות בין הבנקים כדי לשפר תנאים.

מתי יש צורך בדרגות משכנתא

• כשיש שני בנקים שונים שמעורבים במימון של אותו נכס (למשל, משכנתא קיימת והלוואת גישור חיצונית).

• כשנלקחת הלוואה נוספת על נכס קיים, בלי לפרוע את המשכנתא הקודמת.

• במקרים של שעבוד נכס קיים לטובת הלוואה לעסק – אז המשכנתא העסקית נרשמת בדרגה שנייה.

שאלות ותשובות נפוצות

שאלה: מה עדיף – מימון גבוה יותר או הון עצמי גבוה יותר?
תשובה: תמיד עדיף הון עצמי גבוה, כי זה מציב אותך במדרגת מימון נמוכה יותר עם ריבית זולה יותר.

שאלה: האם ניתן לקחת שתי משכנתאות על אותו נכס?
תשובה: כן, אבל רק באישור הבנק הראשון. המשכנתא השנייה תירשם בדרגה שנייה, והריבית תהיה גבוהה יותר.

שאלה: האם אפשר למחזר משכנתא מדרגה שנייה למשכנתא ראשונה?
תשובה: כן, בתנאי שהבנק הקיים מאשר להסיר את השעבוד שלו או להסדיר את החוב במלואו.

שאלה: האם מדרגות המימון זהות בכל הבנקים?
תשובה: באופן עקרוני כן, כי כולן נקבעות לפי הוראות בנק ישראל, אך כל בנק יכול להציע ריביות שונות בהתאם לפרופיל האישי שלך.

שאלה: מה קורה אם יש חוב לבנק מדרגה שנייה?
תשובה: במקרה של מכירת הנכס, כספי המכירה נפרעים תחילה לבנק בעל הדרגה הראשונה ורק לאחר מכן לבנק השני, לפי יתרת החוב.

סיכום – להבין את המדרגות כדי לחסוך עשרות אלפי שקלים

הבנה של מדרגות המשכנתא ו־דרגות המשכנתא חיונית לכל מי שנכנס לעולם הנדל״ן והמימון.
מדרגות המימון קובעות כמה כסף תצטרך להביא מהבית ומה תהיה הריבית שלך, בעוד דרגות המשכנתא מגדירות את סדר הקדימויות בין המלווים במקרה של שעבוד.
כאשר מתכננים נכון את ההון העצמי, בוחרים את מדרגת המימון המתאימה ומבינים את משמעות הדרגות המשפטיות – ניתן לחסוך ריביות, להבטיח יציבות ולבנות מסלול מימון חכם ובטוח בדרך לבית משלך.