משכנתאות לרכישת דירה, בית או נכס מגורים – מסלולים שונים לפי סוג הנכס

משכנתא לרכישת דירה שנייה – להבין את התנאים לפני שמתחייבים

בעולם ההשקעות בנדל״ן, רכישת דירה שנייה היא מהלך נפוץ שמטרתו יצירת הכנסה פסיבית וביטחון כלכלי לטווח ארוך. אך בעוד שמשכנתא לדירה ראשונה היא הלוואה בסיסית ונפוצה, משכנתא לדירה שנייה שונה במובהק – הן בתנאי המימון והן בדרישות הבנק. חשוב להבין היטב את כל הפרטים לפני שמקבלים החלטה ומתחייבים לעסקה משמעותית כל כך.

מהי משכנתא לדירה שנייה

משכנתא לרכישת דירה שנייה היא הלוואה שמעניק הבנק לאדם שכבר יש בבעלותו דירה, אך מעוניין לרכוש נכס נוסף. זהו מימון שמיועד לרוב למטרות השקעה, רכישת דירה לילדים או מעבר לדירה חדשה לפני מכירת הקיימת.
הבנק מתייחס למשכנתא כזו ברמת סיכון גבוהה יותר, משום שללווה כבר יש התחייבויות קיימות ולכן הוא עשוי לדרוש החזר חודשי גבוה או להעמיד הון עצמי גדול יותר.

הון עצמי נדרש לדירה שנייה

אחד ההבדלים המשמעותיים בין משכנתא לדירה ראשונה לשנייה הוא שיעור המימון.
לפי הוראות בנק ישראל, רוכש דירה שנייה נדרש להעמיד לפחות 50% הון עצמי משווי הנכס.
אם הדירה עולה מיליון שקלים, המשמעות היא שניתן לקבל מהבנק מימון של עד חצי מיליון בלבד, ואת השאר יש להשלים ממקורות עצמיים.

במקרים מסוימים ניתן לשפר את שיעור המימון באמצעות שעבוד נכס קיים, הלוואת גישור או מימון חוץ־בנקאי, אך יש לעשות זאת בזהירות כדי לא להעמיס על ההחזרים החודשיים.

הריביות במשכנתא לדירה שנייה

הריביות במשכנתאות לדירה שנייה נחשבות גבוהות יותר מאשר בדירה ראשונה.
הפער נע בין 0.3% ל־1% בממוצע, כתלות ביכולת ההחזר ובסיכון שהבנק מזהה.
הבנק רואה במשקיע בעל שתי דירות גורם עסקי יותר מאשר צרכן פרטי, ולכן מצמיד לו ריביות דומות לאלה של אשראי מסחרי.
עם זאת, מי שמציג הכנסה גבוהה, היסטוריית תשלומים תקינה ונכס קיים בעל ערך – יוכל לקבל תנאים מועדפים.

אופציות מימון אפשריות

1. שעבוד הדירה הראשונה – הבנק מאפשר להשתמש בנכס הקיים כבטוחה לקבלת ההלוואה. זוהי דרך להגדיל את סכום המימון.

2. הלוואת גישור – מאפשרת לרכוש את הדירה השנייה לפני מכירת הראשונה, לתקופה קצרה של עד שלוש שנים.

3. הלוואה חוץ־בנקאית – גופים פיננסיים מורשים מציעים פתרון מהיר וגמיש יותר, אך בריבית מעט גבוהה יותר.

4. שילוב מסלולים – ניתן לשלב בין ריבית קבועה, משתנה ופריים, כדי לשמור על איזון בין יציבות וגמישות.

היבטי מס חשובים

ברכישת דירה שנייה חלים מיסים גבוהים יותר בהשוואה לדירה ראשונה:

• מס רכישה – 8% משווי הנכס מהשקל הראשון.

• מס שבח – חל בעת מכירת הנכס הנוסף, על הרווח שנוצר מהעסקה.

• פטור חלקי – ניתן לקבל החזר מס רכישה אם מוכרים את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מרכישת השנייה.

הבנת היבטי המס מראש חשובה מאוד, שכן היא משפיעה על כדאיות ההשקעה לטווח ארוך.

יתרונות משכנתא לדירה שנייה

• השקעה שמניבה תשואה שוטפת מהשכרת הנכס.

• ביטחון כלכלי ארוך טווח – ערך הדירות בישראל נוטה לעלות לאורך השנים.

• אפשרות להוריש נכס נוסף לילדים.

• שדרוג כלכלי – הדירה השנייה עשויה לשמש מנוף לרכישת דירות נוספות בעתיד.

חסרונות שכדאי לקחת בחשבון

• הון עצמי גבוה שנדרש כבר בתחילת הדרך.

• החזר חודשי כבד שעלול להשפיע על איכות החיים.

• חשיפה לשוק הנדל״ן – ירידת מחירים עלולה להשפיע על שווי ההשקעה.

• חובות ומיסים נוספים – תשלומי ביטוח, תחזוקה וארנונה על שתי דירות.

איך מתבצע התהליך בפועל

1. בדיקת יכולת כלכלית – הבנק בוחן הכנסות, התחייבויות ודירוג אשראי.

2. הערכת שווי הנכס – שמאי מטעם הבנק קובע את ערך הדירה החדשה.

3. בחירת מסלול ההלוואה – קבועה, משתנה, פריים או תמהיל מותאם אישית.

4. חתימה על הסכם ורישום שעבוד – הדירה החדשה נרשמת כבטוחה לטובת הבנק.

5. קבלת הכסף והשלמת העסקה.

מימון משולב – דירה שנייה עם שעבוד נכס קיים

אפשרות פופולרית היא מימון באמצעות שעבוד דירה קיימת. במקרה זה, הבנק מעניק משכנתא שנייה כנגד הנכס שבבעלותך, כך שאין צורך במזומן נוסף.
ההלוואה נחשבת בטוחה יותר לבנק, ולכן הריבית לרוב טובה יותר, אך חשוב לזכור – אם לא עומדים בהחזרים, הבנק רשאי לממש את הנכס המשועבד.

דוגמה פשוטה

אילנה מחזיקה דירה בשווי 1.5 מיליון ₪ ללא חוב. היא רוצה לקנות דירה נוספת ב־1 מיליון ₪ להשקעה.
הבנק מאפשר לה לשעבד את הדירה הקיימת ולקבל משכנתא של 600 אלף ₪ בתנאי ריבית של 4.3% ל־20 שנה.
ההשכרה מהדירה החדשה מכסה את מרבית ההחזר החודשי, וכך אילנה מצליחה לבנות הכנסה נוספת בלי לפגוע ביציבותה הכלכלית.

שאלות ותשובות נפוצות

שאלה: האם ניתן לקבל מימון של יותר מ־50% על דירה שנייה?
תשובה: לא במסגרת רגילה. אולם ניתן להוסיף שעבוד נכס נוסף או לפנות לגוף חוץ־בנקאי כדי להגיע לשיעור מימון גבוה יותר.

שאלה: האם כדאי לקחת משכנתא לדירה שנייה להשקעה בלבד?
תשובה: כן, כל עוד ההכנסה מהשכירות גבוהה מההחזר החודשי או לפחות מכסה חלק ניכר ממנו.

שאלה: האם אפשר לשלב משכנתא רגילה עם הלוואת גישור?
תשובה: בהחלט. זהו פתרון מצוין למי שצריך מימון זמני לפני מכירת דירה אחרת.

שאלה: מה ההבדל בריבית בין דירה ראשונה לשנייה?
תשובה: הריבית לדירה שנייה גבוהה בכ־0.5% בממוצע, עקב הסיכון הנוסף שהבנק מזהה.

שאלה: האם נדרש ביטוח גם על הדירה השנייה?
תשובה: כן. חובה על כל נכס משועבד שיהיה מבוטח בביטוח מבנה וביטוח חיים בהתאם להוראות הבנק.

סיכום – דירה שנייה כמנוף כלכלי נבון

משכנתא לרכישת דירה שנייה יכולה להיות כלי השקעה חכם, אך גם התחייבות כלכלית גדולה.
כדאי להיערך מראש, לבדוק יכולת החזר ריאלית ולבחור את המסלול הנכון בין הבנקים או הגופים החוץ־בנקאיים.
הבנה מעמיקה של תנאי המימון, המיסוי והשעבוד תבטיח שההשקעה תישאר רווחית ובטוחה לאורך זמן.
אם מתכננים נכון – דירה שנייה אינה רק נכס נוסף, אלא גם צעד משמעותי לעבר עצמאות כלכלית וביטחון אישי לעתיד.