משכנתאות לרכישת קרקע, מגרש או שטח – פתרונות למי שבונה מאפס
בדיקת זכאות להלוואה דיגיטלית מהירה!
כתבות שבחרנו במיוחד עבורך!
משכנתאות לרכישת קרקע, מגרש או שטח – פתרונות למי שבונה מאפס
משכנתא למגרש ומשכנתא לקניית מגרש – הדרך הנכונה לבנות את הבית מהיסוד
רבים חולמים לבנות את בית החלומות שלהם בדיוק לפי טעמם, על קרקע פרטית או מגרש שנבחר בקפידה. אך לא כולם יודעים שניתן לקבל משכנתא למגרש – הלוואה ייעודית לרכישת קרקע, גם אם הבנייה עצמה תתבצע רק בעתיד. מדובר באחד מסוגי המשכנתאות המיוחדים ביותר, שכן היא משלבת היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים ייחודיים.
מהי משכנתא למגרש
משכנתא למגרש היא הלוואת דיור שנועדה למימון רכישת קרקע (מגרש) שעליה מתוכננת בניית בית בעתיד.
בניגוד למשכנתא רגילה לדירה קיימת, כאן הנכס הנרכש הוא הקרקע עצמה – ולכן הבנק בוחן את הזכויות המשפטיות עליה, את תוכנית הבנייה המותרת ואת שוויה לפי שמאי מוסמך.
המשכנתא ניתנת בדרך כלל לתקופה של 15–25 שנה, ולעיתים ניתן להמיר אותה בהמשך למשכנתא לבנייה עצמית, כאשר מתחילים לבנות בפועל.
למה לקחת משכנתא לקניית מגרש
כדי לרכוש קרקע ולבנות עליה בעתיד, מבלי להזדקק להון עצמי מלא.
כדי לנצל הזדמנות נדל״נית ייחודית באזורים מבוקשים לפני עליית מחירים.
כדי לשלב בין רכישת מגרש להקמת פרויקט בנייה מדורג.
כדי לקבל תנאי מימון נוחים יותר מהלוואה רגילה או אשראי עסקי.
אחוזי מימון במשכנתא למגרש
הבנק רואה בקרקע נכס בעל סיכון מעט גבוה יותר מדירה קיימת, ולכן אחוז המימון נמוך יחסית:
| סוג הקרקע | אחוז מימון מקסימלי |
|---|---|
| מגרש פרטי רשום בטאבו | עד 60% משווי הקרקע |
| קרקע חכורה ממנהל מקרקעי ישראל | עד 50% |
| מגרש חקלאי לא מופשר | בדרך כלל לא ניתן מימון |
כלומר, אם שווי המגרש הוא מיליון שקלים, תוכל לקבל משכנתא של עד 600,000 ₪ ולהביא הון עצמי של לפחות 400,000 ₪.
תנאים בסיסיים לקבלת משכנתא למגרש
הקרקע צריכה להיות רשומה על שם המוכר בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.
יש להציג נסח טאבו, מפת מדידה ו־אישור זכויות.
נדרש דו״ח שמאי מקרקעין המאשר את שווי הקרקע.
על הקרקע להיות מיועדת לבנייה למגורים בתוכנית המתאר המקומית.
הבנק יבקש לוודא כי אין על הקרקע חובות, עיקולים או שעבודים אחרים.
איך מתבצע התהליך
בדיקת זכאות והון עצמי – חישוב הסכום שתוכל להביא ממך לעומת מה שתקבל מהבנק.
בחירת מגרש ובדיקת ייעודו – חשוב לוודא שהמגרש מופשר ומאושר לבנייה.
הערכת שמאי – השמאי מעריך את שווי הקרקע ואת פוטנציאל הבנייה העתידי.
אישור עקרוני מהבנק – קביעת סכום ההלוואה, הריבית ותקופת ההחזר.
חתימה ורישום שיעבוד – הקרקע נרשמת כמשועבדת לטובת הבנק.
העברת הכסף – התשלום מועבר למוכר או לפי שלבי עסקה שנקבעו מראש.
מה קורה כשרוצים לבנות על המגרש
לאחר רכישת הקרקע, ניתן לפנות לבנק ולבקש הלוואת בנייה עצמית.
במקרה כזה, המשכנתא הקיימת על הקרקע מתמזגת עם המשכנתא החדשה לבנייה, ויחד הן יוצרות מסלול אחד – משכנתא כוללת לרכישת מגרש ובניית בית.
הבנק משחרר את כספי הבנייה בהדרגה, לפי שלבי התקדמות העבודה: יסודות, שלד, גמרים וכו’.
ריביות ומסלולים
הריביות במשכנתא למגרש דומות לאלו של משכנתאות רגילות, אך לעיתים מעט גבוהות יותר עקב רמת הסיכון.
ניתן לבחור בין:
ריבית קבועה לא צמודה – קבועה לכל התקופה, מעניקה ביטחון ויציבות.
ריבית פריים – גמישה ומושפעת משינויים בשוק.
ריבית משתנה כל כמה שנים – מאפשרת גמישות אך דורשת מעקב.
דוגמה מעשית
זוג צעיר מעוניין לרכוש מגרש בהרחבה קהילתית בשווי 900,000 ₪.
הם מביאים הון עצמי של 400,000 ₪, והבנק מאשר להם משכנתא של 500,000 ₪ בריבית של 3.5% ל־20 שנה.
כעבור שנה הם מגישים תוכניות בנייה וממירים את ההלוואה הקיימת להלוואת בנייה עצמית בסכום כולל של 1.5 מיליון ₪, בפריסה ל־25 שנה.
יתרונות המשכנתא למגרש
מאפשרת לקנות קרקע ולבנות בשלבים.
מאפשרת להגן על השקעה בשוק נדל״ן מתפתח.
גמישות בשילוב עם משכנתא לבנייה עצמית בעתיד.
תנאים עדיפים על הלוואות רגילות או עסקיות.
חסרונות שכדאי להכיר
אחוז מימון נמוך יחסית, ולכן נדרש הון עצמי גבוה.
תהליך בירוקרטי הדורש שמאי, נסח טאבו ותוכניות מתאר.
אם הקרקע אינה מופשרת – לא ניתן לקבל מימון.
סיכון בהמתנה להיתרי בנייה שיכולים להתעכב.
שאלות ותשובות נפוצות
שאלה: האם ניתן לקבל משכנתא על קרקע חקלאית?
תשובה: לא, בנקים לא מממנים קרקעות שלא מופשרות לבנייה. ניתן להמתין להפשרה ורק אז לבקש מימון.
שאלה: האם אפשר לשלב משכנתא למגרש עם הלוואה לבנייה?
תשובה: כן. זהו מסלול מקובל מאוד – תחילה הלוואה לקניית הקרקע, ובהמשך משכנתא לבנייה.
שאלה: האם ניתן למחזר משכנתא על מגרש?
תשובה: בהחלט. ניתן למחזר ולהוזיל ריביות בדיוק כמו במשכנתא רגילה.
שאלה: האם ניתן לקחת משכנתא על מגרש בבעלות משפחתית משותפת?
תשובה: כן, אך כל הבעלים צריכים לחתום על השעבוד והסכמתם נדרשת במלואה.
שאלה: האם נדרש ביטוח חיים ומשכנתא גם על מגרש?
תשובה: כן. הבנק מחייב ביטוח חיים לכל הלווים, גם אם עדיין לא נבנה בית על הקרקע.
סיכום – נדל״ן מהשורש
משכנתא למגרש או לקניית מגרש היא הדרך להניח את היסודות לבית העתידי שלך.
היא מאפשרת לתכנן קדימה, לנצל הזדמנויות נדל״ן ולבנות בדיוק את מה שאתה רוצה – בקצב שלך ובתכנון שלך.
המסלול דורש יותר הון עצמי ובירוקרטיה, אך מעניק חופש נדל״ני אמיתי ויכולת לעצב את חייך מהיסוד.
אם אתה חולם על קרקע משלך ובית שנבנה בדיוק עבורך – זה הזמן להתחיל לבדוק זכאות, לפנות לבנק, ולהפוך את החזון למציאות של ממש.
משכנתא לרכישת מגרש – הדרך למימון הקרקע שעליה תבנו את בית החלומות שלכם
רכישת מגרש או קרקע לבנייה פרטית היא צעד גדול ומשמעותי, אך כזה שדורש מימון לא קטן. הבנקים בישראל מאפשרים לקבל משכנתא לרכישת קרקע, אך חשוב לדעת שהיא שונה ממשכנתא רגילה לרכישת דירה קיימת. המימון נמוך יותר, הבדיקות מקיפות יותר, וישנם תנאים ייחודיים שעליכם להכיר לפני שתצאו לדרך.
מהי משכנתא לרכישת מגרש
משכנתא לרכישת מגרש היא הלוואה שהבנק מעניק לצורך רכישת קרקע ריקה, שמטרתה בנייה עצמית של בית מגורים בעתיד.
הבנק רואה בהשקעה זו סיכון גבוה יותר מאשר דירה קיימת, ולכן שיעור המימון נמוך יותר, והאישור תלוי בין היתר בשאלה האם מדובר בקרקע פרטית או בקרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ״י).
הבדל בין מגרש פרטי לקרקע של רמ״י
קרקע פרטית – רשומה בטאבו על שם המוכר, ניתן לרשום עליה משכנתא בקלות יחסית.
קרקע של רשות מקרקעי ישראל – בבעלות המדינה, והבנק בודק היטב את תנאי החכירה. לעיתים יש צורך באישור מיוחד מהרשות לפני ביצוע השעבוד.
במקרה של קרקע חכורה, המשכנתא נרשמת על זכות החכירה ולא על הבעלות המלאה, ולכן התהליך מעט ארוך יותר.
כמה מימון ניתן לקבל על רכישת קרקע
בניגוד למשכנתא רגילה לדירה שבה ניתן לקבל עד 75% מימון, כאן הבנקים מאפשרים מימון נמוך בהרבה – לרוב עד 45%-60% בלבד משווי הקרקע.
אם הקרקע נרכשת במסגרת פרויקט מאושר או שיש כבר תוכנית בנייה מאושרת, ניתן לעיתים לקבל מימון גבוה יותר, במיוחד אם קיים אישור עקרוני לבנייה.
שלבי המשכנתא לרכישת מגרש
בדיקת זכאות ויכולת החזר – הבנק בוחן את הכנסותיכם, ההתחייבויות הקיימות ודירוג האשראי.
הערכת שמאי – שמאי מוסמך מטעם הבנק בודק את שווי הקרקע, מיקומה, ייעודה ותב״ע תקפה.
בדיקת בעלות ורישום – עליכם להציג נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מרמ״י.
בחירת מסלול משכנתא – ריבית קבועה, משתנה, או פריים בהתאם לתנאים הכלכליים שלכם.
חתימה על הסכם ורישום שיעבוד – הבנק רושם את הקרקע כבטוחה עד לסיום ההחזרים.
שעבוד הקרקע לטובת הבנק
בדומה לכל משכנתא, גם כאן הבנק דורש ביטחונות. הקרקע שנרכשת משועבדת לטובת הבנק, כך שבמקרה של חוסר החזר, לבנק תהיה הזכות לממש אותה.
כדי שהשעבוד יבוצע כחוק, נדרש רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, תלוי בסוג הקרקע.
משכנתא משולבת – רכישת קרקע ובנייה
רבים בוחרים לקחת משכנתא משולבת – הלוואה אחת שמכסה גם את רכישת הקרקע וגם את עלויות הבנייה.
במקרה זה, המשכנתא ניתנת בשלבים:
שלב ראשון – מימון רכישת הקרקע.
שלב שני – מימון השלבים בבנייה, בהתאם להתקדמות הפרויקט.
הכספים משתחררים בהדרגה לפי דוחות שמאי, כדי לוודא שהבנייה מתבצעת כמתוכנן.
יתרונות משכנתא לרכישת קרקע
מאפשרת להגשים את החלום לבנות בית מותאם אישית.
ניתן לשלב בהמשך הלוואת בנייה ולהתאים אותה לתקציב המשפחתי.
מאפשרת גמישות בתכנון – בוחרים מתי וכיצד לבנות.
השקעה לטווח ארוך – ערך הקרקע לרוב עולה עם השנים.
חסרונות שכדאי לקחת בחשבון
דרוש הון עצמי גבוה יחסית.
תהליך בירוקרטי ארוך הכולל שמאי, רישום ואישורי בנייה.
עלויות נוספות – מס רכישה, אגרות רישום, תכנון, פיתוח וחיבור לתשתיות.
אין בטוחה פיזית קיימת כמו דירה בנויה, ולכן הבנק בודק לעומק את פרטי העסקה.
מיסוי ברכישת קרקע
בעת רכישת קרקע יש לשלם מס רכישה בשיעור של 6% משווי העסקה, ללא מדרגות.
בנוסף, אם מדובר בקרקע להשקעה ולא לבנייה מיידית, עלולות לחול חובות מס נוספות בעת המכירה.
כדי למנוע הפתעות, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מיסוי מקרקעין עוד לפני החתימה.
דוגמה מהשטח
משפחה צעירה מצאה מגרש לבנייה ביישוב בפריפריה במחיר של 900 אלף ₪.
הבנק הסכים להעמיד להם מימון של 450 אלף ₪ – כלומר, 50% משווי הקרקע.
לאחר קבלת אישור בנייה, הם שילבו משכנתא נוספת לבנייה עצמית בסך 800 אלף ₪.
בכך נוצרה הלוואה כוללת שמומנה בשלבים – קודם הקרקע, אחר כך הבנייה – באופן מדורג ונוח.
שאלות ותשובות נפוצות
שאלה: האם ניתן לקבל משכנתא לקרקע חקלאית?
תשובה: לא. הבנקים אינם מממנים קרקע שאינה מיועדת לבנייה למגורים. רק קרקע עם ייעוד מאושר למגורים זכאית למשכנתא.
שאלה: האם ניתן לשעבד קרקע קיימת כדי לקבל מימון לבנייה?
תשובה: בהחלט. זוהי משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים, והיא פתרון נפוץ למי שכבר מחזיק קרקע.
שאלה: כמה זמן לוקח לקבל משכנתא לרכישת קרקע?
תשובה: לרוב בין שבועיים לחודש, תלוי בהשלמת המסמכים ובבדיקות הרשמיות של הבנק.
שאלה: האם ניתן להחזיר את המשכנתא לפני הבנייה?
תשובה: כן, אך יש לבדוק האם קיימת עמלת פירעון מוקדם במסלול הריבית שנבחר.
שאלה: האם ניתן לקבל משכנתא חוץ־בנקאית לרכישת מגרש?
תשובה: כן, יש גופים חוץ־בנקאיים המעניקים מימון לרכישת קרקע, במיוחד למשקיעים או למי שהבנק סירב להם.
סיכום – הדרך לבית מתחילה בקרקע
משכנתא לרכישת קרקע או מגרש היא צעד חשוב בדרך לבניית בית חלומותיכם. היא דורשת תכנון מוקדם, הבנה של תנאי המימון ויכולת לעמוד בהחזרים.
היתרון הגדול הוא היכולת להתחיל בקטן – לקנות את הקרקע היום, ולהתקדם לבנייה בקצב שלכם.
בבחירה נכונה של מיקום, ייעוץ מקצועי וניהול תקציב חכם – משכנתא לקרקע יכולה להפוך את החלום לבית אמיתי, בנוי על יסודות כלכליים יציבים ובטוחים.
משכנתא לקרקע ומשכנתא לשטח – המפתח להגשמת חלום הבית בבנייה עצמית
בישראל, יותר ויותר משפחות בוחרות לבנות את בית חלומותיהן על מגרש או קרקע פרטית, במקום לרכוש דירה מוכנה. מדובר בהליך מרגש אך גם מורכב מבחינה פיננסית, שכן רכישת קרקע ובניית בית דורשות מימון מדויק ומבוקר. כאן נכנסות לתמונה משכנתא לקרקע ו־משכנתא לשטח, שתי הלוואות ייעודיות שמאפשרות לממן את רכישת הקרקע ואת תהליך הבנייה, תוך התאמה אישית לצרכים שלך.
מהי משכנתא לקרקע
משכנתא לקרקע היא הלוואת דיור הניתנת לצורך רכישת מגרש או שטח שעליו מתוכננת בנייה עתידית.
שלא כמו משכנתא רגילה, שבה הדירה עצמה משמשת כבטוחה, כאן מדובר בנכס שאינו בנוי – ולכן הבנק בוחן את שווי הקרקע, את ייעודה (מגורים, חקלאי או מסחרי), ואת היכולת שלך לקדם תוכנית בנייה מאושרת.
תנאים בסיסיים
אחוז מימון: עד 50% משווי הקרקע בלבד.
תקופת החזר: עד 20–25 שנה.
ריבית: לרוב גבוהה בכ־0.5%–1% ממשכנתא רגילה, עקב רמת הסיכון הגבוהה יותר.
נדרש רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
דרישות עיקריות
הצגת נסח טאבו המעיד על הבעלות בקרקע או חוזה רכישה חתום.
הצגת אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (אם מדובר בקרקע חכורה).
חוות דעת שמאי מוסמך על שווי הקרקע.
תוכנית בנייה ראשונית או היתר בנייה בהליך מתקדם.
יתרונות
מאפשרת לרכוש קרקע לפני תחילת הבנייה.
גמישות בתכנון ובניית הבית.
מאפשרת להשלים הון עצמי לפרויקט עתידי.
חסרונות
אחוז מימון נמוך יחסית.
ריבית גבוהה יותר ממשכנתא רגילה.
הליך בירוקרטי מורכב – כולל שמאות, תוכניות בנייה והיתרים.
דוגמה
זוג המעוניין לרכוש מגרש לבניית בית בהרחבה קהילתית.
שווי הקרקע: 1,000,000 ₪.
הבנק מאשר מימון של 500,000 ₪ (50%), בריבית של 3.8% ל־20 שנה.
הזוג משלים את היתרה מהון עצמי, ולאחר קבלת היתר בנייה – משדרג את ההלוואה למשכנתא לבנייה עצמית.
מהי משכנתא לשטח (בנייה עצמית)
לאחר רכישת הקרקע, השלב הבא הוא מימון הבנייה עצמה.
כאן נכנסת לפעולה משכנתא לשטח, או כפי שהיא נקראת לעיתים – משכנתא לבנייה עצמית.
הבנק מעביר את כספי המשכנתא בשלבים, בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל, תוך פיקוח של שמאי.
איך זה עובד
מציגים תוכניות בנייה מאושרות והיתר בנייה.
שמאי מטעם הבנק מעריך את עלות הפרויקט.
הבנק מאשר את הסכום הכולל, אך מעביר אותו במקטעים – לפי קצב התקדמות העבודה (יסודות, שלד, גמר וכדומה).
אתה משלם רק לפי מה שנמשך בפועל.
תנאים נפוצים
מימון: עד 75% מעלות הבנייה הכוללת.
תקופת החזר: עד 30 שנה.
ריבית: דומה למשכנתאות רגילות (תלוי בתמהיל שבחרת).
נדרש ביטוח מבנה ותיעוד הוצאות בפועל.
יתרונות
מאפשרת לבנות בית בהתאמה אישית לצרכים שלך.
התשלום לבנק מתבצע רק לפי ההתקדמות – לא מראש.
שליטה מלאה בתקציב ובקצב העבודה.
חסרונות
דורשת ניהול פיננסי מדויק – כל שלב מאושר רק לאחר בדיקה.
אם יש עיכוב בבנייה, המשכנתא עלולה להתעכב.
נדרש פיקוח שמאי לאורך כל הדרך.
שילוב בין משכנתא לקרקע ומשכנתא לבנייה
רבים בוחרים לשלב את שני המסלולים – תחילה משכנתא לרכישת הקרקע, ובהמשך משכנתא נוספת למימון הבנייה.
במקרים כאלה הבנק מתייחס אליהן כאל הלוואה אחת כוללת, שמתחלקת לשני שלבים:
שלב א’ – רכישת הקרקע
הבנק מעביר עד 50% משווי הקרקע לאחר רישום הערת אזהרה.שלב ב’ – בנייה בפועל
עם הצגת היתר בנייה, נפתחת משכנתא לבנייה עצמית עד 75% מעלות הבנייה, תוך איחוד ההלוואות למסלול אחד.
מה צריך להכין לקראת הגשת בקשה
חוזה רכישת קרקע או אישור זכויות.
תוכניות בנייה ואישור מהרשות המקומית.
הון עצמי – לפחות 30% מהעלות הכוללת.
אישור הכנסה ותלושי שכר.
תיעוד הוצאות מתוכנן לפי שלבי הבנייה.
דוגמה משולבת
זוג רוכש מגרש בשווי 800,000 ₪ ומעוניין לבנות עליו בית בעלות של 1.2 מיליון ₪.
הבנק מאשר להם:
400,000 ₪ (50% משווי הקרקע) לרכישת השטח.
900,000 ₪ (75% מעלות הבנייה) למימון השלבים.
כך הם מקבלים מימון כולל של 1.3 מיליון ₪, בפריסה של 25 שנה, בריבית ממוצעת של 3.4%.
שאלות ותשובות נפוצות
שאלה: האם אפשר לקחת משכנתא לקרקע חקלאית?
תשובה: לרוב לא. בנקים מממנים רק קרקע עם ייעוד למגורים או קרקע בתהליך הפשרה מתקדם.
שאלה: האם ניתן לקבל מימון גבוה יותר דרך חברה חוץ־בנקאית?
תשובה: כן, אך בריבית גבוהה יותר. חברות מימון פרטיות מציעות לעיתים עד 60% מימון מהקרקע.
שאלה: האם ניתן לקבל את כל הכסף מראש בבנייה עצמית?
תשובה: לא. הכסף מועבר בשלבים לפי קצב ההתקדמות ובאישור שמאי.
שאלה: מה קורה אם יש עיכוב בבנייה?
תשובה: ניתן להגיש בקשה לדחיית שלבים, אך נדרש עדכון מסמכים ותיאום מול הבנק.
שאלה: האם ניתן למחזר משכנתא לקרקע לאחר סיום הבנייה?
תשובה: בהחלט. לאחר שהבית בנוי, ניתן למחזר את המשכנתא לתנאים רגילים וליהנות מריבית נמוכה יותר.
סיכום – הדרך לבית משלך מתחילה בקרקע
משכנתא לקרקע ו־משכנתא לשטח הן שני מסלולים המשלימים זה את זה, ויחד הם מאפשרים לכל משפחה או יזם להגשים את החלום של בניית בית עצמאי.
בעוד הראשונה מתמקדת ברכישת הקרקע עצמה, השנייה מאפשרת לממן את תהליך הבנייה בפועל.
עם תכנון נכון, ליווי מקצועי ויכולת פיננסית מסודרת – ניתן לבנות את הבית שלך בקצב שלך, על הקרקע שלך, וליהנות מביטחון כלכלי, שליטה מלאה וחיים בדיוק כפי שחלמת.