משכנתאות ממשלתיות ופרטיות – מימון מסובסד לעומת שוק חופשי

משכנתא מסובסדת – הדרך של המדינה לעזור לך לרכוש דירה בתנאים נוחים יותר

רכישת דירה בישראל היא אתגר כלכלי גדול, במיוחד עבור זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ועולים חדשים. מחירי הנדל״ן הגבוהים וההון העצמי הנדרש מקשים על רבים להגשים את חלום הבית הפרטי. כאן נכנסת לתמונה המשכנתא המסובסדת – הלוואה ממשלתית שמוענקת בתנאים מועדפים לזכאים לפי קריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון.

מהי משכנתא מסובסדת

משכנתא מסובסדת היא הלוואה שניתנת בסיוע המדינה, לרוב דרך הבנקים למשכנתאות, בתנאים טובים יותר מהשוק הפרטי.
המדינה מסבסדת חלק מהריבית שהלווה משלם, כך שהריבית האפקטיבית נמוכה משמעותית ממשכנתא רגילה.
המטרה היא לסייע לאוכלוסיות זכאיות – כמו זוגות צעירים, משפחות מרובות ילדים, עולים חדשים, חד־הוריים או נכים – לרכוש דירה ראשונה או לשפר את תנאי הדיור שלהן.

איך זה עובד בפועל

המשכנתא המסובסדת אינה ניתנת ישירות על ידי משרד השיכון, אלא באמצעות הבנקים המסחריים.
המדינה קובעת את גובה הסבסוד והריבית, והבנק מנהל את ההלוואה בפועל.
הלווה מגיש בקשה דרך אחד הבנקים, בצירוף אישור זכאות שמונפק על ידי משרד הבינוי והשיכון.

בפועל, ההלוואה נראית כמו משכנתא רגילה – אך בתוכה משולבת רכיב ממשלתי שבו חלק מהריבית מסובסד.

מי זכאי לקבל משכנתא מסובסדת

כדי לקבל משכנתא מסובסדת, יש להוכיח זכאות לפי הניקוד שמשרד הבינוי והשיכון מעניק.
הניקוד מבוסס על מספר גורמים:

• מצב משפחתי – זוגות נשואים, הורים יחידנים או יחידים מעל גיל 35.

• מספר ילדים – ככל שיש יותר ילדים, הניקוד גבוה יותר.

• וותק נישואים או שנות רווקות לאחר גיל 30.

• שירות צבאי או לאומי.

• שנות עלייה – לעולים חדשים קיימת זכאות מיוחדת.

בדרך כלל, נדרש לצבור לפחות 599 נקודות זכאות כדי להיות זכאי למשכנתא מסובסדת.

מסלולי משכנתא מסובסדת

ישנם כמה מסלולים שונים בהתאם לסוג הזכאות ולמטרה:

1. משכנתא מסובסדת לרכישת דירה ראשונה – ניתנת לזוגות צעירים או יחידים שאין בבעלותם דירה.

2. משכנתא מסובסדת לשיפור דיור – מתאימה למשפחות שמתגוררות בדירה קטנה או במצב תחזוקתי ירוד ורוצות לשדרג את רמת החיים.

3. משכנתא מסובסדת לנכים או קשישים – מסלול ייעודי בתנאים מיוחדים, הכולל ריבית נמוכה במיוחד ופריסה ארוכה יותר.

4. משכנתא מסובסדת בפריפריה – המדינה מעודדת מעבר לערים ויישובים מרוחקים ומעניקה ריביות נמוכות במיוחד לאזורי עדיפות לאומית.

משכנתא מסובסדת לזכאים

משכנתא מסובסדת לזכאים היא למעשה השם הרשמי של המסלול מטעם משרד הבינוי והשיכון.
לא כל אדם יכול להגיש בקשה – יש להוציא תחילה תעודת זכאות, הניתנת בסניפים המורשים של משרד השיכון או דרך האתרים של הבנקים.

המדינה קובעת את גובה ההלוואה בהתאם למספר הנקודות, אזור המגורים וסוג הזכאות.
לדוגמה: זוג צעיר עם שני ילדים באזור מרכז הארץ עשוי לקבל זכאות של כ־100 אלף ₪, בעוד משפחה עם ארבעה ילדים באזור פריפריה יכולה לקבל זכאות של כ־160 אלף ₪.

הריבית במסלול זה קבועה ונמוכה – לרוב בין 2% ל־3% בלבד, והיא אינה צמודה למדד.

משכנתא מסובסדת ממשרד השיכון

משרד הבינוי והשיכון הוא הגוף שאחראי על ניהול מערך הסיוע במשכנתאות בישראל.
הוא מסבסד חלק מהריבית כדי להקל על הזכאים לרכוש דירה, במיוחד באזורים שבהם יוקר המחיה גבוה.
המדינה גם משתפת פעולה עם תוכניות ממשלתיות נוספות כמו "מחיר למשתכן", "דירה בהנחה", ו־"מחיר מטרה", שבהן ניתן לשלב את ההלוואה המסובסדת עם הנחה על מחיר הנכס.

במקרים רבים, משכנתא מסובסדת ממשרד השיכון משולבת עם משכנתא רגילה מהבנק – כך שהריבית הכוללת נמוכה יותר והלווה נהנה מהטבה משמעותית.

יתרונות המשכנתא המסובסדת

• ריבית נמוכה וקבועה לאורך כל התקופה.

• תנאים גמישים במיוחד לזכאים.

• אפשרות לשלב עם הלוואות נוספות למימון מלא של הדירה.

• הגנה מפני עליית ריביות במשק.

• עידוד לרכישת דירה באזורים מתפתחים או בפריפריה.

חסרונות והגבלות

• סכום ההלוואה מוגבל לפי ניקוד הזכאות – לרוב לא מכסה את כל עלות הדירה.

• לא כל הבנקים משתתפים בכל המסלולים.

• נדרש תהליך בירוקרטי של בדיקות ואישורים.

• ההטבות מותנות בעמידה בתנאים – שינוי סטטוס משפחתי או מכירת הדירה עשויים לשלול את הסבסוד.

דוגמה פשוטה

משפחה צעירה עם שלושה ילדים, הכנסה ממוצעת, ו־800 נקודות זכאות – זכאית למשכנתא מסובסדת בגובה 150 אלף ₪ בריבית של 2.5%.
בנוסף, הבנק מאשר להם משכנתא משלימה בגובה 700 אלף ₪ בריבית רגילה.
בפועל, בזכות רכיב הסבסוד, ההחזר החודשי הכולל שלהם נמוך בכ־500 ₪ לחודש לעומת משכנתא רגילה – חיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.

שאלות ותשובות נפוצות

שאלה: איך מוציאים תעודת זכאות?
תשובה: ניתן להוציא דרך אתר משרד הבינוי והשיכון או בסניפים המורשים. יש למלא טופס ולצרף מסמכים כגון תעודות זהות, אישור שירות צבאי ותלושי שכר.

שאלה: האם אפשר לשלב משכנתא מסובסדת עם משכנתא רגילה?
תשובה: בהחלט. מרבית הזכאים משלבים בין השתיים כדי להגיע לסכום הרכישה הנדרש.

שאלה: האם המשכנתא המסובסדת צמודה למדד?
תשובה: לרוב לא. מדובר בריבית קבועה ולא צמודה, אך יש לבדוק מול כל בנק את תנאי המסלול.

שאלה: האם אפשר לקבל משכנתא מסובסדת גם לדירה יד שנייה?
תשובה: כן. ההלוואה ניתנת לכל נכס מגורים שמיועד למגורי קבע של הלווה.

שאלה: האם עולים חדשים זכאים אוטומטית לסבסוד?
תשובה: כן, לעולים חדשים קיימים מסלולים ייחודיים בתנאים משופרים, בהתאם לשנות העלייה ולמצב המשפחתי.

סיכום – משכנתא מסובסדת כקרש קפיצה לדירה ראשונה

משכנתא מסובסדת היא כלי חשוב במדיניות החברתית של המדינה, שנועד להעניק הזדמנות אמיתית למשפחות וזוגות צעירים לרכוש דירה בתנאים הוגנים.
היא משלבת בין אחריות פיננסית של הלווה לבין תמיכה ממשלתית שמקטינה את עלות ההלוואה.
אם אתם חולמים על בית משלכם אך מתקשים לעמוד בתנאי השוק, כדאי לבדוק זכאות למשכנתא מסובסדת ממשרד השיכון – צעד קטן שיכול לעשות את ההבדל הגדול בדרך לבית משלכם.