משכנתא על דירה מחולקת-לבדיקת זכאות מהירה להלוואה השאר פרטים עכשיו!

כאשר אדם מחליט לקנות דירה, הוא בדרך כלל יפנה לבנק כדי לקחת משכנתא, שהיא הלוואה גדולה שנועדה לעזור לו לשלם על הנכס שהוא מעוניין לרכוש. תהליך לקיחת המשכנתא לא תמיד פשוט, ויש בו הרבה גורמים שצריך לקחת בחשבון. אחד הסוגים של הנכסים שיכולים להיות במרכז של משכנתא הוא דירה מחולקת. דירה מחולקת היא דירה שיכולה להיות בנויה באופן שבו יש בה מספר יחידות דיור נפרדות, בדרך כלל למטרת השכרה או כדי שהדיירים שלה יוכלו לחיות באופן עצמאי בתוך אותה דירה. כשרוכשים דירה כזו, קיימים הרבה דברים שצריך לקחת בחשבון, במיוחד כאשר מדובר במימון של דירה כזאת באמצעות משכנתא. על פי רוב, בנקים יתנהגו בצורה שונה כאשר מדובר בדירה מחולקת, ויהיו דרישות אחרות ממה שיש במקרים של דירות רגילות.

דירה מחולקת יכולה להיות דירה שנראית כמו דירה רגילה מבחוץ, אך בפנים היא מחולקת לאזורים שונים, כשבכל אזור יש חדרים נפרדים, לפעמים מטבח נפרד, שירותים ועוד. יש אנשים שמחלקים את הדירה לצורך השכרה, כלומר הם גרים באחד החדרים או באגף מסוים של הדירה ומניחים את יתרת הדירה להשכרה, כדי לשפר את מצבם הכלכלי. יש גם אנשים שמחלקים את הדירה כדי שתהיה אפשרות למספר משפחות או אנשים לגור בה, כשכל אחד מהם שוכר או משתמש בחלק מסוים של הדירה.

כשמדובר על משכנתא לדירה כזו, חשוב להבין שהתהליך יכול להיות שונה מזה של דירה רגילה. בנקים לרוב לא אוהבים לתת משכנתאות לדירות כאלה, ויש לכך מספר סיבות. אחת הסיבות לכך היא שהבנק רואה את הדירה המחולקת כמסוכנת יותר מבחינת השווי שלה, וכתוצאה מכך הוא עלול להנפיק ריבית גבוהה יותר או לקבוע תנאים מחמירים יותר על המשכנתא. אם למשל הדירה לא נראית במצב טוב או אם מדובר בנכס שדורש הרבה תיקונים, הבנק עלול לראות בכך סיכון, ולכן ידרוש יותר בטחונות. דירה מחולקת גם עלולה להיות בעייתית מבחינה חוקית, כי לא כל דירה מחולקת נרשמת בצורה מסודרת ומאושרת על ידי הרשות המקומית. ברוב המקומות, על מנת לחלק דירה למספר יחידות דיור, יש צורך בקבלת אישור מהרשות המקומית, כך שלפני שמתחילים בתהליך רכישת דירה כזו, חשוב לבדוק שהדירה אכן חוקית ושיש לה את האישורים הנדרשים.

לרוב, כאשר בנק בודק אם לתת משכנתא לדירה מחולקת, הוא יבחן את מצב הדירה ואת ההתאמה שלה לדרישות החוק. אם הדירה לא חוקית או אם יש לה בעיות טכניות או תכנוניות, הבנק יחשוש יותר לתת משכנתא עליה, ולכן יתנגד לאשר את ההלוואה. בנוסף, אם מדובר בנכס שהוסב מייעוד של דירה רגילה לדירה מחולקת ללא קבלת אישורים מתאימים, יש סיכון שהרשות המקומית תדרוש מהלקוח להחזיר את הדירה למצב הקודם שלה, מה שיכול להוות בעיה עבור מי שמעוניין לגור שם או להשכיר אותה. אם הדירה לא נרשמת בצורה מסודרת בטאבו, ייתכן מאוד שגם הבנק לא יוכל להנפיק עליה משכנתא, מכיוון שהרישום בטאבו הוא תנאי בסיסי לכל משכנתא.

אם הדירה המחולקת כבר עברה את כל האישורים המתאימים והכל נמצא בסדר מבחינת החוק, יכול להיות שהבנקים יסכימו להעניק עליה משכנתא. עם זאת, גם במקרה כזה יש סיכוי שהריבית תעלה, או שהדרישות מהלווה יהיו מחמירות יותר. כאשר מדובר בדירה שיש לה מספר יחידות דיור נפרדות, הבנק יבחן גם את השווי של כל יחידה ויבדוק אם יש סיכון שהלקוח לא יוכל להחזיר את ההלוואה במקרה שבו כל יחידה שוכרת. לעיתים קרובות, כשמדובר בדירה מחולקת, הבנק ידרוש להוסיף בטחונות נוספים, כמו ערבויות נוספות או הון עצמי גבוה יותר, כדי להבטיח שההחזר יוכל להתבצע בצורה מסודרת.

בנוסף, אם מדובר במשכנתא שנועדה לרכישת דירה מחולקת לצורך השקעה, כלומר קניית נכס שכולל מספר יחידות דיור להשכרה, ייתכנו תנאים שונים שיכולים להשפיע על ההלוואה. כאשר אדם רוכש דירה להשקעה, במיוחד אם הוא מתכנן להשכיר את החדרים או היחידות השונות, הבנק יבחן גם את היכולת שלו לנהל את הנכס בצורה טובה ולהפיק ממנו הכנסה קבועה. אם אתם קונים דירה מחולקת לצורך השקעה, עליכם להציג לבנק הוכחות לכך שאתם יכולים לנהל את הנכס בצורה טובה, ושההכנסות מהשכירות יאפשרו לכם להחזיר את ההלוואה באופן סדיר.

ההכנסות מהשכירות יכולות להיות מקור טוב להחזרי המשכנתא, אך מצד שני יש לקחת בחשבון שהכנסות מהשכרה לא תמיד קבועות או יציבות. אם שוכרי הדירה יעזבו או אם יהיה קושי למצוא שוכרים, ייתכן ותהיה בעיה להחזיר את המשכנתא. זהו סיכון שהבנק לוקח בחשבון, ולכן הוא עשוי להתעקש על ערבות או בטחונות נוספים מצד הלווה. בנוסף, לא כל יחידות דיור שיכולות להיות מושכרות יתאימו להחזרי משכנתא. ייתכן שגם אם יש מספר יחידות שיכולות להניב רווח, ייתכן שהן לא יהיו מספיק יציבות כדי להבטיח את ההחזר הנדרש.

לסיכום, רכישת דירה מחולקת באמצעות משכנתא יכולה להיות אפשרות טובה, אך יש לה הרבה גורמים שצריך לקחת בחשבון. יש לבדוק אם הדירה חוקית, אם יש לה את כל האישורים הנדרשים ואם היא מתאימה למשכנתא מבחינת התנאים שהבנק דורש. אם אתם רוכשים דירה כזו למטרת השקעה, עליכם להראות לבנק שאתם מסוגלים לנהל את הנכס בצורה טובה ולהבטיח שתהיה הכנסה יציבה מהשכרה. חשוב גם להבין שהבנקים לא תמיד מסכימים לתת משכנתא על דירה מחולקת, במיוחד אם מדובר בנכס שדורש תיקונים או שיש עליו בעיות תכנוניות. לפני שאתם פונים לבנק, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיכול לעזור לכם להבין את כל האפשרויות, לדעת אם יש לכם סיכוי לקבל משכנתא ולהכין את כל המסמכים והדרישות שיבטיחו את קבלת ההלוואה.