כותרת

לקיחת משכנתא והון עצמי – כל מה שצריך לדעת לפני הצעד הכי גדול בחיים

רכישת דירה היא אחד המהלכים הכלכליים המשמעותיים ביותר בחייו של אדם, והשלב הראשון בדרך אליו הוא הבנת הקשר בין לקיחת משכנתא לבין הון עצמי. ההון העצמי הוא הבסיס לכל עסקת נדל״ן, והוא מהווה את החלק שהבנק דורש כדי לאשר מימון לשאר הסכום. ללא הון עצמי מתאים, אין אפשרות לקבל משכנתא – ולכן חשוב להבין איך זה עובד, כמה צריך, ואילו דרכים קיימות להשלים את הסכום במידת הצורך.

מה זה הון עצמי ולמה הוא חובה בכל משכנתא

הון עצמי הוא הסכום הראשוני שהרוכש משקיע מכספו הפרטי ברכישת הנכס.
הבנק רואה בו ביטוי ליכולת כלכלית, אחריות ויציבות, וממנו נגזר אחוז המימון – כלומר, כמה מהסכום הכולל של הדירה הבנק יסכים לממן.
המטרה של הבנק היא לוודא שאתם שותפים אמיתיים לעסקה ולא תלויים רק בכסף שהוא מספק, מה שמקטין את הסיכון שההלוואה לא תוחזר.

כמה הון עצמי צריך כדי לקחת משכנתא

גובה ההון העצמי תלוי בסוג הדירה שאתם רוכשים, והוא נקבע לפי הוראות בנק ישראל. בשנת 2025, כמו גם בתחזית לשנת 2026, הכללים צפויים להישאר זהים:

1. דירה ראשונה – ניתן לקבל עד 75% מימון, כלומר יש צורך ב־25% הון עצמי לפחות.
   לדוגמה: אם הדירה עולה 1,000,000 ₪, תצטרכו להביא 250,000 ₪ מהבית.

2. דירה שנייה (משפרי דיור) – ניתן לקבל עד 70% מימון, כלומר יש צורך ב־30% הון עצמי.
   אם הדירה עולה 1,500,000 ₪, ההון העצמי הדרוש יהיה 450,000 ₪.

3. דירה להשקעה – מימון מקסימלי של 50% בלבד, כלומר דרוש הון עצמי בגובה חצי מהעסקה.
   אם מחיר הדירה הוא 2,000,000 ₪, ההון העצמי הנדרש הוא 1,000,000 ₪.

מה קורה אם אין מספיק הון עצמי

במקרים רבים, בעיקר אצל זוגות צעירים, אין סכום גבוה של מאות אלפי שקלים נזיל בבנק. החדשות הטובות הן שיש דרכים לגיטימיות לגשר על הפער – כל עוד מתכננים נכון:

1. סיוע מהמשפחה – מתנה או הלוואה מההורים יכולה לשמש כחלק מההון העצמי, כל עוד מקור הכסף מתועד.

2. שעבוד נכס קיים של ההורים – ניתן להשתמש בנכס קיים כבטוחה נוספת לקבלת אחוז מימון גבוה יותר.

3. מכירת נכס קיים – משפרי דיור רבים משתמשים בכספי המכירה של הדירה הישנה כהון עצמי.

4. הלוואת גישור חוץ־בנקאית – פתרון זמני לגשר עד שייכנסו כספי המכירה או מענקים עתידיים.

5. קרנות השתלמות וקופות גמל – במקרים מסוימים ניתן למשוך כספים נזילים ולהשתמש בהם כחלק מההון העצמי.

6. תוכניות ממשלתיות לזכאים – כמו “מחיר למשתכן” או “דירה בהנחה”, שבהן נדרש הון עצמי נמוך במיוחד, לעיתים רק 10%-15%.

איך מחשבים את גובה ההון העצמי

החישוב הבסיסי פשוט מאוד:

הון עצמי נדרש = מחיר הדירה × (100% – אחוז המימון שהבנק מאפשר)

לדוגמה:

• דירה ראשונה בשווי 1,000,000 ₪ → 25% הון עצמי = 250,000 ₪.

• דירה שנייה בשווי 1,500,000 ₪ → 30% הון עצמי = 450,000 ₪.

• דירה להשקעה בשווי 2,000,000 ₪ → 50% הון עצמי = 1,000,000 ₪.

הבנק תמיד יחשב את אחוז המימון לפי הנמוך מבין מחיר העסקה או הערכת השמאי של הנכס, כדי להבטיח שההלוואה מגובה בערך אמיתי.

ההשפעה של גובה ההון העצמי על תנאי המשכנתא

גובה ההון העצמי משפיע באופן ישיר על תנאי ההלוואה שתקבלו:

• ככל שההון העצמי גבוה יותר – תנאי הריבית יהיו טובים יותר.

• ככל שהוא נמוך יותר – הבנק רואה בכך סיכון גבוה ומייקר את הריבית.
  בנוסף, ההחזר החודשי קטן משמעותית כשגובה ההלוואה נמוך יותר, מה שמקל על ההתנהלות הכלכלית לאורך זמן.

לדוגמה:
לווה שמביא 25% הון עצמי ישלם משכנתא גבוהה יותר בכ־800–1,000 ₪ לחודש לעומת מי שמביא 40% הון עצמי. לאורך 25 שנה, מדובר בעשרות אלפי שקלים.

טעויות נפוצות לפני לקיחת משכנתא

1. התעלמות מהוצאות נלוות – מס רכישה, עו"ד, תיווך ושיפוצים אינם נכללים במשכנתא ויש לשמור להם תקציב נפרד.

2. שימוש בהלוואות לא מדווחות להשלמת הון עצמי – מהלך שעלול לגרום לדחיית הבקשה.

3. חוסר תכנון של תזרים מזומנים – חשוב לוודא שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי גם בתרחישי ריבית משתנה.

4. בחירה חפוזה בבנק אחד בלבד – כדאי להשוות כמה הצעות כדי לקבל תנאים טובים יותר.

שאלות ותשובות נפוצות

שאלה: האם ניתן לקחת משכנתא בלי הון עצמי בכלל?
תשובה: לא ישירות מהבנק, אך ניתן לשלב הלוואות גישור או עזרה משפחתית לצורך השלמת הסכום, כל עוד זה מדווח כחוק.

שאלה: האם מתנה מההורים נחשבת הון עצמי?
תשובה: כן, בתנאי שהכסף מועבר מחשבון ההורים באופן מתועד ונחתמת הצהרה על מתנה.

שאלה: האם הבנק בודק את מקור ההון העצמי?
תשובה: בהחלט. עליכם להציג מסמכים שמוכיחים את מקור הכסף – תדפיסים בנקאיים, אישורים מקרנות השתלמות וכדומה.

שאלה: האם כדאי להמתין לשנים 2026–2027 בתקווה לשינוי כללי המימון?
תשובה: לא בהכרח. נכון לעכשיו אין צפי לשינוי משמעותי באחוזי המימון, ולכן עדיף לפעול בהתאם ליכולת הנוכחית ולתנאי השוק.

שאלה: האם ניתן לשלב משכנתא עם הלוואת גישור?
תשובה: כן, בעיקר כשמדובר במשפרי דיור. ניתן לגשר על הפער עד למכירת הנכס הקיים, אך חשוב לתכנן זאת בזהירות.

סיכום – הדרך החכמה לקחת משכנתא עם הון עצמי נכון

לקיחת משכנתא היא צעד משמעותי שמחייב הבנה ותכנון. ההון העצמי הוא הבסיס שממנו הכל מתחיל – הוא קובע כמה כסף תצטרכו מהבנק, באיזה תנאים תקבלו את ההלוואה, ומה יהיה גובה ההחזר החודשי.
בין אם יש לכם הון עצמי גבוה ובין אם אתם עדיין בתהליך חיסכון, חשוב להבין את המספרים, לבדוק זכאות לתוכניות ממשלתיות, ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי שיבנה לכם תוכנית מותאמת אישית.

בסופו של דבר, ניהול נכון של ההון העצמי הוא המפתח לקבלת משכנתא בתנאים טובים, לרכישת דירה בראש שקט, וליציבות כלכלית לטווח ארוך.